專技高考申論題
108年
[不動產估價師] 不動產估價理論
第 三 題
三、在運用土地開發分析法進行建地價格評估時，針對未開發成熟與已開發成熟的土地，兩者在估價方法上有何不同？（25 分）
📝 此題為申論題
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看到此題，應先聯想《不動產估價技術規則》第77條土地開發分析法的定義與適用時機。接著區分「未開發成熟（生地/毛地）」與「已開發成熟（熟地）」在開發時程、成本結構（整地與公設vs純建築）、風險與利潤率上的差異，並比較兩者在估價方法選擇（首選開發分析法 vs 首選比較法）上的不同邏輯。
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【破題】 土地開發分析法主要適用於具備開發潛力但尚未完全開發之土地。針對未開發成熟與已開發成熟之土地，其本質差異在於「開發時程、成本結構與風險程度」，進而導致估價師在方法選擇、參數設定及最有效使用原則之評估上產生顯著差異。 【論述】
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