專技高考申論題
108年
[不動產估價師] 不動產估價理論
第 二 題
二、在其他條件均相同下，容積率 300%的土地其單價是否應為容積率 200%土地的 1.5 倍？請說明如何評估兩者價格差異。（25 分）
📝 此題為申論題
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看到此題，首先應聯想到「邊際收益遞減法則」與「貢獻原則」，直接否定容積率與地價呈1.5倍的絕對正比關係。接著從「建築成本遞增（高樓層結構要求）」與「法規限制（公設比增加）」解釋原因；最後依據《不動產估價技術規則》，提出可用「土地開發分析法」分別試算殘餘地價，或以「比較法」萃取容積率調整係數來評估兩者差異。
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【破題】 在其他條件均相同下，容積率 300% 的土地單價「不應」直接等同於容積率 200% 土地的 1.5 倍。不動產價格雖受容積率影響，但並非呈絕對正比，此現象主要受邊際收益遞減法則、建築成本遞增及市場供需等因素制約。 【論述】
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