專技高考申論題
112年
[不動產估價師] 不動產估價理論
第 四 題
臺灣不動產市場上大都屬房地結合體交易,但在某些場合如貸款、課稅等,會有拆分建物與土地價格之需求,請問房地價如何進行拆分,其理論依據為何?透天厝住宅之房地價拆分與區分所有建築物房地價拆分有無不同?請詳細說明之。(25分)
📝 此題為申論題
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本題測驗考生對『估價原則』及《不動產估價技術規則》中關於不同建物型態估價處理的熟悉度。看到房地拆分，應直覺聯想『剩餘原則』與『分配/貢獻原則』以及對應的成本法與殘餘法。後段比較部分，則須精確引用技術規則中關於『區分所有建物』（如樓層別效用比、基地價值分配）的特殊規定，對比透天厝的產權單一性進行邏輯推導。
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【破題】 臺灣不動產交易多屬房地結合體，然於課稅、抵押權設定或保險等實務場合，常有區分土地與建物各自價值之必要。其拆分本質上立基於估價原則中之「剩餘原則」與「貢獻原則」，而透天厝與區分所有建物因產權與空間特性不同，其拆分技術存在顯著差異。 【論述】
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