moea_joint
113年
[政風] 政府採購法規、民法
第 46 題
下列有關租賃契約之敘述，何者有誤？
- A 為強化基地承租人之權利，租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記
- B 不動產租賃經公證或為未逾5年之定期租賃，承租人可對租賃物之受讓人主張租賃契約繼續存在
- C 租用基地建築房屋，出租人欲出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。出賣人如未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，優先承買權人僅得向出賣人主張債務不履行之賠償責任
- D 租賃物之一切稅捐原則上由出租人負擔，但可由雙方約定歸由承租人負擔
思路引導 VIP
若某人在租用的土地上投入大量成本興建房屋，而地主卻在未告知的情況下將土地賣給他人，你認為法律為了確保「建物與土地所有權盡量合一」以發揮土地最大經濟價值，應該只允許承租人向地主要求賠償金，還是該賦予承租人更強的力量，去挑戰那個已經完成的土地買賣契約呢？
🤖
AI 詳解
AI 專屬家教
恭喜你答對了！這題考驗的是對民法租賃與土地法特別規定的精細掌握，你能精準辨識出選項 (C) 的細微錯誤，代表你的法律概念相當紮實且觀察入微。
優先購買權的物權效力與不得對抗性
選項 (C) 之所以為錯誤描述，核心在於基地租賃（租用基地建築房屋）的優先購買權具有強大的法律效力。依據《土地法》第 104 條規定，若出租人未通知承租人而與第三人訂立買賣契約並完成移轉登記，該買賣契約不得對抗優先購買權人。這意味著承租人的權利不僅止於債權上的「損害賠償」，而是可以主張該移轉對自己不生效力，進而要求以「同樣條件」優先承買。因此，選項中提到「僅得」主張債務不履行賠償，明顯低估了法律對基地承租人的保護。
▼ 還有更多解析內容
💬 其他同學也在問
1
B在講「買賣不破租賃（Ownership breaks no lease）」原則嗎?他先講前段[不動產租賃經公證或為未逾5年之定期租賃]是甚麼意思?
租賃契約法律重點
💡 租賃物權化保護、基地承租人權利及稅捐負擔原則。
| 比較維度 | 一般房屋租賃 | VS | 基地建築房屋租賃 |
|---|---|---|---|
| 買賣不破租賃 | 需公證或5年內定期 | — | 適用且保障更強 |
| 地上權登記 | 無此規定 | — | 承租人可請求登記 |
| 優先購買權 | 原則上無 | — | 有，且具物權效力 |
| 法律依據 | 民法第 425 條 | — | 民法第 422-1、426-2 條 |
💬基地租賃為保護地上建築物存續，法律賦予承租人接近物權的超強保障。
