專技高考申論題
113年
[不動產估價師] 不動產估價理論
第 四 題
四、在土地徵收補償市價查估時，估價人員以買賣實例估計土地正常單價，若土地上有區分所有建物，買賣實例為其中部分層數或區分單位者，以及地上有建物，且買賣實例為全部層數者，其土地正常買賣單價的估計程序各為何？請分別詳述之。（25 分）
📝 此題為申論題
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看到本題應立刻聯想《土地徵收補償市價查估辦法》第19條與第20條規定。核心概念為「扣除法（房地殘餘法）」的應用，需將建物價值自房地整體價值中剝離。作答時需注意「區分單位」必須多處理「土地持分」及「樓層價格比率」兩個變數，而「全部層數」則直接以總價相減除以總面積即可。
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【破題】 土地徵收補償市價查估，以買賣實例估計土地正常單價之方法，規定於《土地徵收補償市價查估辦法》第13條。該條第一款先處理買賣實例情況之判定與修正，第二款處理素地，第三款處理「區分所有建物之部分層數或區分單位」，第四款處理「地上有建物且買賣實例為全部層數」。二者共同精神均為「房地價格扣除建物成本價格」以求取土地價格，差別在於是否須處理立體空間之效用分配。 【前提：買賣實例情況之判定（第13條第一款）】
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