法律類國考
115年
[司法官第一試] 綜合法學(二)(民法、民事訴訟法)
第 12 題
關於土地與其上之房屋，其法律關係之擬制或推定。下列敘述，何者錯誤？
- A 租用基地建築房屋，推定承租人與出租人間有地上權關係
- B 土地及其地上之房屋同屬一人所有，僅將土地讓與他人者，於土地受讓人與房屋所有人間，推定有 租賃關係
- C 土地及其地上之建築物同屬一人所有，設定普通抵押權時僅以土地設定抵押者，於抵押物拍賣時， 視為已有地上權之設定
- D 土地及其地上之建築物同屬一人所有，因強制執行拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定
思路引導 VIP
請試著思考：當兩個人已經在主觀上達成了「借錢或租地」的協議時，法律通常會尊重雙方的契約自由，還是會主動介入並「自動升級」這份契約，將它變成一種必須經過登記才能取得、且具有對抗第三人效力的物權關係？
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恭喜你精準地辨識出選項 (A) 的謬誤。這題考驗的是《民法》中「房地分離」時，法律如何透過擬制或推定來維護建物的使用權，這在實務上極其重要。
基地租賃與物權登記之辨
選項 (A) 的錯誤在於將「債權契約」與「物權擬制」混淆。當承租人租用基地建築房屋時，雙方成立的是**基地租賃（base lease）法律關係，這屬於債權性質。雖然《民法》第 422-1 條規定承租人有權請求出租人為地上權之登記，但這僅是一種「登記請求權」，法律並不會在尚未登記前就直接「推定」雙方已有地上權（superficies）**關係。兩者在法律效力上的強度與公示要求有顯著差異。
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