專技高考申論題
115年
[不動產估價師] 不動產估價理論
第 二 題
運用比較法時需進行那些項目之調整？於勘估標的附近無適當比較案例時，常在同一供需圈透過擴大範圍或拉長時間尋找適當案例，該等比較案例於調整項目中需進行那些調整？如果藉由拉長時間找出適當之比較標的，試說明直接以地價指數或房價指數進行調整之適當性及可能遭遇之問題？（25 分）
📝 此題為申論題
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本題分為三個層次：1. 比較法的法定調整項目；2. 擴大範圍與拉長時間分別對應到哪些調整；3. 用指數作時間調整的適當性與盲點。第一部分直接默寫技術規則；第二部分，擴大範圍代表空間差異，對應「區域因素調整」，拉長時間代表時間差異，對應「價格日期調整」；第三部分要從總體經濟(指數)與個體標的(實際案例)的落差切入，指數是均值，可能忽略了特定商圈、特定類型不動產的漲跌異質性，這是實務上估價師常常遇到的挑戰。
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【考點分析】 本題探討比較法的四大調整項目，以及在案例難尋時，放寬空間（擴大範圍）與時間（拉長時間）限制對應的估價技術處理，最後反思大數據（指數）應用於個案調整的盲點。 【理論/法規依據】
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