專技普考
106年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 33 題
臺灣南部有許多鹽田，其價值評估以比較法估價為原則。若無買賣實例者，下列敘述何者正確？
- A 得以收益法估計之
- B 得以成本法估計之
- C 得以鹽田會員制度及曬鹽費用等因素推估之
- D 得以附近土地價格為基礎，考慮其日照、通風、位置及形狀等差異，比較推估之
思路引導 VIP
若某種特定用途的土地（如生產用土地）在市場上完全沒有買賣成交案例時，為了推估其合理價值，你會優先參考周圍什麼樣的數據作為起點？此外，考慮到該土地的「特定生產目的」，哪些自然地理因素會直接決定它的生產效能與價值高低呢？
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本題測驗鹽田於無買賣實例時之估價方式。依據不動產估價技術規則第94條規定：「鹽田之估價，以比較法估價為原則。無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮其日照、通風、位置及形狀等差異，比較推估之。」由此可知，當鹽田缺乏實際買賣案例可供參考時，並非改採收益法、成本法，亦非以曬鹽費用等因素進行推估，而是必須依法以附近土地的價格作為基礎，並將影響鹽田價值的日照、通風、位置及形狀等各項差異條件納入考量來進行比較推估，故選項D之敘述完全符合法條規範，為正確答案。