專技普考申論題
114年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 二 題
二、依據不動產估價技術規則之規定，不動產估價方法之選取原則為何？請說明比較法、收益法及成本法等估價方法的適用時機？（25 分）
📝 此題為申論題
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本題測驗《不動產估價技術規則》中有關估價方法之選擇原則，以及三大基本估價方法之適用時機。應先引述技術規則第14條的二種以上方法原則，再依三大方法之特性分別說明適用情況。
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【破題】不動產估價應依據切合目的與實質客觀條件選取適當方法，三大估價方法（比較法、收益法、成本法）各有其特性與適用時機，以確保估價結果之合理與可靠。 【論述】 一、不動產估價方法之選取原則
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不動產估價方法選取
💡 依規選用二種以上方法，並視標的收益或交易特性決定適用時機。
| 比較維度 | 比較法 (Market) | VS | 收益法 (Income) |
|---|---|---|---|
| 核心邏輯 | 市場替代價格推算 | — | 未來淨收益折現 |
| 資料需求 | 大量且可靠成交案例 | — | 穩定收益及營運費用 |
| 適用對象 | 住宅、空地、廠房 | — | 商場、旅館、租賃標的 |
💬兩者皆基於市場資料，但一從過往成交案例切入，一從未來收益價值切入。
