司法三等申論題
115年
[司法事務官法律事務組] 民法
第 二 題
二、甲向乙承租一棟二層樓 A 屋作為餐廳使用，租期為五年。一年後，餐廳之營運業績不佳，甲於未得 A 屋所有人乙同意下而將 A 屋二樓轉租給丙，丙數日後即進駐 A 屋二樓開設飲品店營業。數日後，乙得知上述轉租情事，遂以丙無權占有為由，主張所有物返還請求權，請求丙返還 A 屋二樓。丙則主張其乃向甲承租 A 屋二樓，其與甲之租賃契約有效，係為有權占有 A 屋二樓，作為抗辯。試問：乙之主張是否有理由？（35 分）
📝 此題為申論題
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看到「未經同意轉租」與「所有物返還請求」，首先要辨識出本題考驗「租賃物轉租之效力」及「占有連鎖」的概念。接著應該從民法租賃節尋找法規。一般來說，轉租需要出租人同意，但對於「房屋」有沒有特別規定？思考方向：民法第443條對於「房屋之一部」轉租，採取的是「原則允許、例外禁止」還是「原則禁止、例外允許」？甲轉租的是A屋的二樓（房屋之一部），乙事前有明示禁止嗎？如果甲的轉租是合法的，丙對於甲有租賃契約，甲對乙也有租賃契約，那麼丙對乙而言算不算是「無權占有」？這就是學說上常說的什麼理論？
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【爭點分析】 本題爭點在於：承租人未經出租人同意將「房屋之一部」轉租之效力為何？次承租人是否對出租人構成無權占有？ 【大前提：法規與實務見解】
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