專技普考
114年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 4 題
比較標的為與法定用途不符之交易，應先作適當之調整才能採用，此為何種調整？
- A 情況調整
- B 價格日期調整
- C 區域因素調整
- D 個別因素調整
思路引導 VIP
請思考一下：如果一筆成交案例的價格異常，是因為這棟房子的「座向、地形」不好，還是因為這筆交易的「成立背景或法律狀態」存在特殊狀況？這兩種不同的原因，在估價程序中應該分別歸類為對『物』的調整，還是對『買賣情境』的調整呢？
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太棒了！你的觀念非常清晰，一出手就選對了正確答案 (A) 情況調整 囉！
情況調整的適用時機
在比較法估價中，當比較標的出現特殊動機或非常態交易時，就必須先進行情況調整（Situation adjustment），將其修正為正常市場價格。例如「與法定用途不符之交易」（如違規作住宅使用之工業地），本質上屬於非正常條件下的交易狀況，因此必須先透過情況調整修正後才能採用喔！依《不動產估價技術規則》第21條第1項第3款，情況調整也是比較法在進行區域與個別因素修正前的重要步驟。
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比較法之情況調整
💡 針對非正常交易或不符法定用途之案例進行修正的程序
| 比較維度 | 情況調整 | VS | 因素調整 (區域/個別) |
|---|---|---|---|
| 修正對象 | 交易背景與法定用途 | — | 實體條件與環境品質 |
| 適用時機 | 親友交易、急買急賣 | — | 路寬、地形、生活機能 |
| 首要目的 | 將交易導向正常化 | — | 量化標的間的物理差異 |
💬情況調整先行排除交易干擾，因素調整再行量化價值差異。
