專技高考申論題
105年
[不動產估價師] 不動產投資分析
第 一 題
📖 題組：
美國在西元 2000 年末期的次貸風暴衝擊全球經濟，關於風暴的起源，實肇因於高風險的住宅抵押貸款，通常被稱為次級房屋貸款。請回答下列問題： (一)請說明何謂次級房屋貸款（Subprime Mortgage）。（5 分） (二)請說明次級房屋貸款與國內所謂的銀行二胎之差異。（5 分） (三)次級房屋貸款造成借款者財務支付能力及世界性金融風暴的問題，請詳細說明其緣由。（15 分）
美國在西元 2000 年末期的次貸風暴衝擊全球經濟，關於風暴的起源，實肇因於高風險的住宅抵押貸款，通常被稱為次級房屋貸款。請回答下列問題： (一)請說明何謂次級房屋貸款（Subprime Mortgage）。（5 分） (二)請說明次級房屋貸款與國內所謂的銀行二胎之差異。（5 分） (三)次級房屋貸款造成借款者財務支付能力及世界性金融風暴的問題，請詳細說明其緣由。（15 分）
📝 此題為申論題，共 3 小題
小題 (一)
請說明何謂次級房屋貸款（Subprime Mortgage）。（5 分）
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看到「次級房屋貸款」，應直擊其核心定義：「針對信用評等較差之借款人的貸款」。答題時需點出三大特徵：借款人信用瑕疵、高利率以彌補高風險、以及寬鬆的授信標準（如免財力證明），以精確界定其與一般優質貸款（Prime Mortgage）的差異。
小題 (二)
請說明次級房屋貸款與國內所謂的銀行二胎之差異。（5 分）
思路引導 VIP
考生看到這題應立刻點出兩者「分類基準」的核心差異：次級房貸著眼於「借款人的信用條件」較差，而銀行二胎著眼於「抵押權的受償順位」在後。作答時建議採用條列或表格，從定義、債權順位、借款人信用及風險來源等維度進行精準對比，以契合5分的配分並讓閱卷者一目了然。
小題 (三)
次級房屋貸款造成借款者財務支付能力及世界性金融風暴的問題，請詳細說明其緣由。（15 分）
思路引導 VIP
看到本題，應建立「由微觀至宏觀」的層次感分析邏輯。首先從「微觀面」解釋借款人為何違約（浮動利率調整機制與房市泡沫破裂）；接著進入「中觀面」，說明金融工程（如MBS、CDO等證券化商品）如何將風險隱藏並擴散；最後推進至「宏觀面」，闡述全球金融體系如何因資產減損與信用緊縮而引發系統性危機。