專技高考申論題
105年
[不動產估價師] 不動產投資分析
第 一 題
📖 題組：
請回答下列問題： (一)若某銀行提供給借款人一個重新融資之管道，此貸款管道稱為「包裹式貸款（Wraparound loan）」，試討論「包裹式貸款」和「次順位抵押貸款（Second mortgage）」，對於借貸雙方之優勢。（8 分） (二)假設小黃在 A 銀行有一筆住宅抵押貸款餘額 400 萬元，貸款年利率 5%，按月本利均等攤還，貸款期限尚有 15 年；隨著房地產的景氣繁榮，小黃擁有的住宅價格上漲至 900 萬元。因此，小黃想要以該住宅再向銀行抵押貸款 200 萬元；經商洽 A 銀行，該銀行願意在原 400 萬元抵押貸款下，再提供小黃 200 萬元的次順位抵押貸款，貸款年利率 13%，按月本利均等攤還，貸款期限 15 年；在此同時，B 銀行則願意提供一個 600 萬元的包裹式貸款給小黃，貸款年利率 7%，按月本利均等攤還，貸款期限 15 年；試問小黃應選擇那一家銀行辦理貸款？（17 分） （註：可應用以下利率因子：PVIFA(5%,15) = 10.379658；FVIFA(5%,15) = 21.578564；MC(5%,15) = 0.096342；PVIFA(7%,15) = 9.107914；FVIFA(7%,15) = 25.129022；MC (7%,15) = 0.109795；PVIFA(13%,15) = 6.462379；FVIFA(13%,15) = 40.417464；MC (13%,15) = 0.154742；PVIFA(0.4167%,180) = 126.451911；FVIFA(0.4167%,180) = 267.297872；MC(0.4167%,180) = 0.007908；PVIFA(0.5833%,180) = 111.258726；FVIFA(0.5833%,180) = 316.951276；MC (0.5833%,180) = 0.008988；PVIFA(1.0833%,180) = 79.037897；FVIFA(1.0833%,180) = 549.704720；MC(1.0833%,180) = 0.012652）
請回答下列問題： (一)若某銀行提供給借款人一個重新融資之管道，此貸款管道稱為「包裹式貸款（Wraparound loan）」，試討論「包裹式貸款」和「次順位抵押貸款（Second mortgage）」，對於借貸雙方之優勢。（8 分） (二)假設小黃在 A 銀行有一筆住宅抵押貸款餘額 400 萬元，貸款年利率 5%，按月本利均等攤還，貸款期限尚有 15 年；隨著房地產的景氣繁榮，小黃擁有的住宅價格上漲至 900 萬元。因此，小黃想要以該住宅再向銀行抵押貸款 200 萬元；經商洽 A 銀行，該銀行願意在原 400 萬元抵押貸款下，再提供小黃 200 萬元的次順位抵押貸款，貸款年利率 13%，按月本利均等攤還，貸款期限 15 年；在此同時，B 銀行則願意提供一個 600 萬元的包裹式貸款給小黃，貸款年利率 7%，按月本利均等攤還，貸款期限 15 年；試問小黃應選擇那一家銀行辦理貸款？（17 分） （註：可應用以下利率因子：PVIFA(5%,15) = 10.379658；FVIFA(5%,15) = 21.578564；MC(5%,15) = 0.096342；PVIFA(7%,15) = 9.107914；FVIFA(7%,15) = 25.129022；MC (7%,15) = 0.109795；PVIFA(13%,15) = 6.462379；FVIFA(13%,15) = 40.417464；MC (13%,15) = 0.154742；PVIFA(0.4167%,180) = 126.451911；FVIFA(0.4167%,180) = 267.297872；MC(0.4167%,180) = 0.007908；PVIFA(0.5833%,180) = 111.258726；FVIFA(0.5833%,180) = 316.951276；MC (0.5833%,180) = 0.008988；PVIFA(1.0833%,180) = 79.037897；FVIFA(1.0833%,180) = 549.704720；MC(1.0833%,180) = 0.012652）
📝 此題為申論題，共 2 小題
小題 (一)
若某銀行提供給借款人一個重新融資之管道，此貸款管道稱為「包裹式貸款（Wraparound loan）」，試討論「包裹式貸款」和「次順位抵押貸款（Second mortgage）」，對於借貸雙方之優勢。（8 分）
思路引導 VIP
本題測驗不動產融資實務中常見的兩種增貸方式的比較。解題時應先釐清「包裹式貸款」與「次順位抵押貸款」的定義與運作機制，再分別從「借款人（資金需求者）」與「貸款人（銀行）」兩個維度，剖析這兩種方式在利率成本、收益、風險及作業便利性上的相對優勢。
小題 (二)
假設小黃在 A 銀行有一筆住宅抵押貸款餘額 400 萬元，貸款年利率 5%，按月本利均等攤還，貸款期限尚有 15 年；隨著房地產的景氣繁榮，小黃擁有的住宅價格上漲至 900 萬元。因此，小黃想要以該住宅再向銀行抵押貸款 200 萬元；經商洽 A 銀行，該銀行願意在原 400 萬元抵押貸款下，再提供小黃 200 萬元的次順位抵押貸款，貸款年利率 13%，按月本利均等攤還，貸款期限 15 年；在此同時，B 銀行則願意提供一個 600 萬元的包裹式貸款給小黃，貸款年利率 7%，按月本利均等攤還，貸款期限 15 年；試問小黃應選擇那一家銀行辦理貸款？（17 分）
思路引導 VIP
這是一道抵押貸款方案選擇題。考生需根據期數將年利率轉換為月利率，並利用題目提供的貸款常數（MC），分別計算 A 銀行（原貸款＋次順位貸款）及 B 銀行（包裹式貸款）的每月攤還本息金額。最後透過比較兩方案的每月現金流支出，選擇還款負擔較輕的銀行。