專技高考申論題
110年
[不動產估價師] 不動產投資分析
第 一 題
📖 題組：
三、 (一)若銀行資金來源多為浮動利率的存款，而放款債權中有以浮動利率計息的不動產抵押貸款（Adjustable-Rate Mortgage, ARM）及固定利率計息的不動產抵押貸款（Fixed-Rate Mortgage, FRM），試自「資產/負債管理」的角度，分析此二貸款契約中利率風險的承擔者。（8分） (二)在2000年初，市場利率走低，但國內房貸利率遲未調降，引發借、貸雙方諸多糾紛。試分別自固定利率的不動產抵押貸款（FRM）及浮動利率的不動產抵押貸款（ARM）契約中利率風險承擔者之角度，分析當市場利率下跌時，若借款人提前清償貸款，銀行對借款人收取提前清償罰金之合理性。（10分） (三)某甲於10年前向銀行借款800萬元購屋，貸款年利率為9%，貸款期間20年，每月定額（Constant Payment）償還本息。現在利率降為6%，某甲要求調降貸款利率為6%，但銀行要求支付貸款餘額之2%為提前清償之罰金，罰金可加入貸款餘額中在未來剩餘期數攤還。在此條件下，某甲重新融資是否符合財務效益？（12分） （註：可使用下列「年金現值利率因子」 PVIFA（1%, 120）=69.7005； PVIFA（0.75%, 120）=78.9417； PVIFA（0.5%, 120）=90.0735； PVIFA（0.25%, 120）=103.5618； PVIFA（1%, 240）=90.8194； PVIFA（0.75%, 240）=111.1450； PVIFA（0.5%, 240）=139.5808； PVIFA（0.25%, 240）=180.3109）
三、 (一)若銀行資金來源多為浮動利率的存款，而放款債權中有以浮動利率計息的不動產抵押貸款（Adjustable-Rate Mortgage, ARM）及固定利率計息的不動產抵押貸款（Fixed-Rate Mortgage, FRM），試自「資產/負債管理」的角度，分析此二貸款契約中利率風險的承擔者。（8分） (二)在2000年初，市場利率走低，但國內房貸利率遲未調降，引發借、貸雙方諸多糾紛。試分別自固定利率的不動產抵押貸款（FRM）及浮動利率的不動產抵押貸款（ARM）契約中利率風險承擔者之角度，分析當市場利率下跌時，若借款人提前清償貸款，銀行對借款人收取提前清償罰金之合理性。（10分） (三)某甲於10年前向銀行借款800萬元購屋，貸款年利率為9%，貸款期間20年，每月定額（Constant Payment）償還本息。現在利率降為6%，某甲要求調降貸款利率為6%，但銀行要求支付貸款餘額之2%為提前清償之罰金，罰金可加入貸款餘額中在未來剩餘期數攤還。在此條件下，某甲重新融資是否符合財務效益？（12分） （註：可使用下列「年金現值利率因子」 PVIFA（1%, 120）=69.7005； PVIFA（0.75%, 120）=78.9417； PVIFA（0.5%, 120）=90.0735； PVIFA（0.25%, 120）=103.5618； PVIFA（1%, 240）=90.8194； PVIFA（0.75%, 240）=111.1450； PVIFA（0.5%, 240）=139.5808； PVIFA（0.25%, 240）=180.3109）
📝 此題為申論題，共 3 小題
小題 (一)
若銀行資金來源多為浮動利率的存款，而放款債權中有以浮動利率計息的不動產抵押貸款（Adjustable-Rate Mortgage, ARM）及固定利率計息的不動產抵押貸款（Fixed-Rate Mortgage, FRM），試自「資產/負債管理」的角度，分析此二貸款契約中利率風險的承擔者。（8分）
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本題測驗銀行資產負債管理（ALM）的核心概念。解題時應先確定銀行的『資產』為放款、『負債』為存款，接著分別針對ARM與FRM，分析資產與負債利率敏感度的匹配狀況，進而推導出利率波動時風險的最終承擔者是銀行還是借款人。
小題 (二)
在2000年初，市場利率走低，但國內房貸利率遲未調降，引發借、貸雙方諸多糾紛。試分別自固定利率的不動產抵押貸款（FRM）及浮動利率的不動產抵押貸款（ARM）契約中利率風險承擔者之角度，分析當市場利率下跌時，若借款人提前清償貸款，銀行對借款人收取提前清償罰金之合理性。（10分）
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本題考查不動產金融中「利率風險」與「提前清償風險」的連動關係。考生應先釐清FRM與ARM契約中『誰承擔利率風險』，接著帶入『市場利率下跌、借款人提前還款』的情境，判斷銀行面臨的再投資風險與契約精神，進而論證收取提前清償罰金的合理性差異。
小題 (三)
某甲於10年前向銀行借款800萬元購屋，貸款年利率為9%，貸款期間20年，每月定額（Constant Payment）償還本息。現在利率降為6%，某甲要求調降貸款利率為6%，但銀行要求支付貸款餘額之2%為提前清償之罰金，罰金可加入貸款餘額中在未來剩餘期數攤還。在此條件下，某甲重新融資是否符合財務效益？（12分）
思路引導 VIP
本題為標準的『抵押貸款重新融資（Refinancing）財務效益分析』計算題。解題核心在於比較『維持原貸款的剩餘期數現金流』與『重新融資後的新現金流』；具體步驟為：先求出原貸款月付金與目前未償餘額，接著加計違約金算出新貸款總額，最後計算新貸款的月付金，若新月付金低於原月付金即具備財務效益。