專技高考申論題
110年
[不動產估價師] 不動產投資分析
第 二 題
二、你接受某投資者委託評估某零售業商用不動產之投資，該標的每年之實際總收益（Effective Gross Income）為100萬元，營運費用率為50%。投資者擬向銀行借款250萬元，貸款利率每年6%，期限10年，10年間每年等額（Constant Payment）償還本金及利息，可提前清償，在提前清償時償還貸款餘額。投資者規劃營運6年後將此標的出售，且預估此標的營運之淨營運收益自第7年起之成長率為每年2%，且可永續。若投資者之要求報酬率為10%，在不計折舊及稅負下，此標的之合理投資價格為多少？（25分）
（註：可使用下列「年金現值利率因子」
PVIFA（1%, 120）=69.7005；
PVIFA（0.5%, 120）=90.0735；
PVIFA（0.5%, 240）=139.5808；
PVIFA（0.25%, 240）=180.3109；
PVIFA（6%, 4）=3.4651；
PVIFA（10%, 4）=3.1699；
PVIFA（6%, 6）=4.9173；
PVIFA（10%, 6）=4.3553；
PVIFA（6%, 10）=7.3601；
PVIFA（10%, 10）=6.1446）
📝 此題為申論題
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本題測驗『抵押權益分析法（Mortgage-Equity Analysis）』的應用。看到題目提供詳細的貸款條件與投資者要求報酬率，應將不動產價值拆分為『貸款金額（現值）』與『權益現值（稅前淨現金流與期末權益復歸的折現值）』，並利用戈登成長模型推估期末售價後進行折現加總。
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【解題關鍵】不動產合理投資價格（有財務槓桿）= 貸款金額 (M) + 權益現值 (PVE)；權益現值為營運期稅前現金流量與期末稅前權益復歸之折現值加總。 【解答】 計算：
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