專技高考申論題
106年
[不動產估價師] 不動產投資分析
第 ㈡ 題
📖 題組：
某商用不動產已知市價為 15 億元，貸款比例 75%，以每月本利均等攤還方式償還，年利率 2%，貸款期限 20 年，銀行要求的債務保障比例（DCR）為 1.4，若該不動產總樓地板面積為 1,000 坪，可出租的樓地板面積為 700 坪，空屋損失占可能總收入的 5%，營運費用每坪每月 750 元，一年的地價稅、房屋稅合計為 3,500 萬元，要求的權益報酬率為 6%，目前市場租金行情為每坪每月 6,000 元。試問： ㈠本案的房價租金指數（housing price to rent ratio）為何？其所代表之意義為何？（10 分） ㈡以前門法評估，投資者應否投資？（15 分） （註：得應用以下利率因子： PVIFA(2%, 240)=49.569 FVIFA(2%, 240)=5744.437 PVIFA(2%/12, 240)=197.674 FVIFA(2%/12, 240)=294.797 MC(2%, 240)=0.0202 MC(2%/12, 240)=0.005059）
某商用不動產已知市價為 15 億元，貸款比例 75%，以每月本利均等攤還方式償還，年利率 2%，貸款期限 20 年，銀行要求的債務保障比例（DCR）為 1.4，若該不動產總樓地板面積為 1,000 坪，可出租的樓地板面積為 700 坪，空屋損失占可能總收入的 5%，營運費用每坪每月 750 元，一年的地價稅、房屋稅合計為 3,500 萬元，要求的權益報酬率為 6%，目前市場租金行情為每坪每月 6,000 元。試問： ㈠本案的房價租金指數（housing price to rent ratio）為何？其所代表之意義為何？（10 分） ㈡以前門法評估，投資者應否投資？（15 分） （註：得應用以下利率因子： PVIFA(2%, 240)=49.569 FVIFA(2%, 240)=5744.437 PVIFA(2%/12, 240)=197.674 FVIFA(2%/12, 240)=294.797 MC(2%, 240)=0.0202 MC(2%/12, 240)=0.005059）
以前門法評估，投資者應否投資？（15 分）
📝 此題為申論題
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本題測驗「前門法（Front-Door Approach）」的應用。看到前門法，應立即想到其邏輯是由已知/預期的「不動產總投資價格」出發，正向推導出每年須償還的本息（ADS）及滿足貸款與股東要求的最少淨營運所得（NOI）。接著再加上營運費用與空置損失，一路向上推算出「要求租金」，最後與「市場租金」進行比對，若要求租金高於市場租金則不可投資。
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【解題關鍵】前門法（Front-Door Approach）係由已知之「不動產總價格」出發，推算為滿足債權人（銀行）與投資人（權益）之期望報酬，所必須達到之「要求租金」，再將其與「實際市場租金」比較以制定投資決策。 【解答】 計算：
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