專技高考申論題
109年
[不動產估價師] 不動產投資分析
第 一 題
📖 題組：
不動產機構甲擬投資 10,000 萬元購買零售商場作為永續出租經營，現行利率為 10%，未來每年租金淨收益為 1,200 萬元。明年利率可能下降為 8%或上升為 15%，利率的上升及下降機率相同，以後利率將固定不變。請問目前甲該投資方案是否可行？（10 分）若投資方案可延至明年，在目前或明年投資何者較有利？（10 分）明年投資時的遞延選擇權價值是多少？（5 分）（請計算到小數點下兩位，四捨五入）
不動產機構甲擬投資 10,000 萬元購買零售商場作為永續出租經營，現行利率為 10%，未來每年租金淨收益為 1,200 萬元。明年利率可能下降為 8%或上升為 15%，利率的上升及下降機率相同，以後利率將固定不變。請問目前甲該投資方案是否可行？（10 分）若投資方案可延至明年，在目前或明年投資何者較有利？（10 分）明年投資時的遞延選擇權價值是多少？（5 分）（請計算到小數點下兩位，四捨五入）
📝 此題為申論題，共 3 小題
小題 (一)
請問目前甲該投資方案是否可行？（10 分）
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本題為傳統的不動產投資可行性分析。考生看到「永續出租」與「現行利率」，應直覺想到永續年金現值公式（V = NOI / r）。計算出投資標的目前價值後，扣除投資成本求得淨現值（NPV），依據 NPV 大於零即為可行的決策準則進行判斷即可。
小題 (二)
若投資方案可延至明年，在目前或明年投資何者較有利？（10 分）
思路引導 VIP
遇到實質選擇權（遞延選擇權）題目，先計算「立即投資」的淨現值（NPV）。接著計算「延遲投資」下各情境的NPV，並考慮投資者放棄不利情境的彈性（即 NPV 小於 0 則不投資）。最後將延遲投資的預期 NPV 折現至當期，與立即投資比較以決定何者有利。
小題 (三)
明年投資時的遞延選擇權價值是多少？（5 分）
思路引導 VIP
看到遞延選擇權（Option to Defer），應想到實質選擇權（Real Options）的基礎概念。遞延選擇權價值等於「擁有選擇權的專案總價值（延後投資的期望淨現值）」減去「不具選擇權的傳統專案價值（立即投資的淨現值）」。需先分別計算出兩種情境下的淨現值，再求其差額。