專技高考申論題
111年
[不動產估價師] 不動產投資分析
第 一 題
📖 題組：
三、某企業考慮購置一間辦公室，經市場情境分析評估顯示： 情境一：目前市場處於供需均衡，預估辦公室第 1 年的營運淨收入（Net operating income, NOI）是 1,000,000 元，且之後每年呈 3%穩定增加，並預測自第 6 年起到該不動產經濟壽命結束為止，均維持相同的成長率。 情境二：市場短期處於供給過剩，造成前 3 年每年的營運淨收入均維持在 1,000,000 元不變，但自第 4 年起營運淨收入每年又呈 3%穩定增加，並預測自第 6 年起到該不動產經濟壽命結束為止，也都維持相同的成長率。 假設市場的期望報酬率均是 13%，試問上述二種市場情境下： (一)第 5 年年底的回復價值（Reversion value, REV）或再出售價格（Resale price）是多少？（5 分） (二)投資案的現值（Present value）是多少？（10 分） (三)第 1 年的資本還原率（Capital rate）是多少？（5 分） (四)當市場處於供給過剩的情況下，對該不動產的價值和利率的影響為何？（5 分）
三、某企業考慮購置一間辦公室，經市場情境分析評估顯示： 情境一：目前市場處於供需均衡，預估辦公室第 1 年的營運淨收入（Net operating income, NOI）是 1,000,000 元，且之後每年呈 3%穩定增加，並預測自第 6 年起到該不動產經濟壽命結束為止，均維持相同的成長率。 情境二：市場短期處於供給過剩，造成前 3 年每年的營運淨收入均維持在 1,000,000 元不變，但自第 4 年起營運淨收入每年又呈 3%穩定增加，並預測自第 6 年起到該不動產經濟壽命結束為止，也都維持相同的成長率。 假設市場的期望報酬率均是 13%，試問上述二種市場情境下： (一)第 5 年年底的回復價值（Reversion value, REV）或再出售價格（Resale price）是多少？（5 分） (二)投資案的現值（Present value）是多少？（10 分） (三)第 1 年的資本還原率（Capital rate）是多少？（5 分） (四)當市場處於供給過剩的情況下，對該不動產的價值和利率的影響為何？（5 分）
📝 此題為申論題，共 4 小題
小題 (一)
第 5 年年底的回復價值（Reversion value, REV）或再出售價格（Resale price）是多少？（5 分）
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計算第5年年底的回復價值（期末價值），核心概念是將第6年起的未來所有淨收益折現至第5年底。由於兩情境從第6年起皆呈現永續穩定成長，因此須運用「戈登成長模型（Gordon Growth Model）」或「直接資本化法」，以第6年的NOI除以期末資本還原率（期望報酬率減去穩定成長率）。
小題 (二)
投資案的現值（Present value）是多少？（10 分）
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本題測驗不動產估價的收益法核心概念。遇到具有「長期穩定成長率」的現金流，應直覺聯想「永續穩定成長模型（Gordon Growth Model）」。情境一可直接代入公式；情境二則需將現金流分段（前3年為階段一，第4年起為穩定成長階段），分別折現後加總求取現值。
小題 (三)
第 1 年的資本還原率（Capital rate）是多少？（5 分）
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資本還原率（Cap rate）的核心公式為「第 1 年營運淨收入（NOI₁） ÷ 不動產現值（PV）」。解題時，情境一可直接套用穩定成長模型推導出的 R = Y - g 計算；情境二則需帶入子題(二)求出的現值進行除法運算。
小題 (四)
當市場處於供給過剩的情況下，對該不動產的價值和利率的影響為何？（5 分）
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本題測驗總體經濟與市場微觀供需對不動產財務指標的影響。思考時應從「供給過剩」推導出對「租金/淨收益（NOI）」與「投資風險」的衝擊，進而連結到不動產價值（PV）的減損與資本還原率（Cap Rate）/期望報酬率的上升。