專技高考申論題
111年
[不動產估價師] 不動產投資分析
第 一 題
📖 題組：
四、假設有一塊素地可以開發為如下四種使用： | 用途 | 第 1 年 NOI | IRR | 每年成長率 g | 建物成本 | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | 辦公大樓 | 5,000,000 元 | 13% | 3% | 40,000,000 元 | | 零售商場 | 6,000,000 元 | 13% | 5% | 67,500,000 元 | | 公寓 | 4,500,000 元 | 12% | 3% | 30,000,000 元 | | 倉儲 | 4,000,000 元 | 10% | 2% | 40,000,000 元 | (一)試問土地開發成那種用途是最高和最佳使用（Highest and best use）？（15 分） (二)假設這塊基地上有一座舊倉儲，目前每年能產生 2,500,000 元的 NOI，因為是舊倉儲，每年成長率 g 只有 1%，IRR = 13%，試問是否應該要拆除舊倉儲改作其他用途？（10 分）
四、假設有一塊素地可以開發為如下四種使用： | 用途 | 第 1 年 NOI | IRR | 每年成長率 g | 建物成本 | | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | | 辦公大樓 | 5,000,000 元 | 13% | 3% | 40,000,000 元 | | 零售商場 | 6,000,000 元 | 13% | 5% | 67,500,000 元 | | 公寓 | 4,500,000 元 | 12% | 3% | 30,000,000 元 | | 倉儲 | 4,000,000 元 | 10% | 2% | 40,000,000 元 | (一)試問土地開發成那種用途是最高和最佳使用（Highest and best use）？（15 分） (二)假設這塊基地上有一座舊倉儲，目前每年能產生 2,500,000 元的 NOI，因為是舊倉儲，每年成長率 g 只有 1%，IRR = 13%，試問是否應該要拆除舊倉儲改作其他用途？（10 分）
📝 此題為申論題，共 2 小題
小題 (一)
試問土地開發成那種用途是最高和最佳使用（Highest and best use）？（15 分）
思路引導 VIP
評估素地的最高和最佳使用（HBU），核心原則是找出能創造「最高剩餘土地價值」的開發方案。解題時需運用高登成長模型（Gordon Growth Model）求得房地總價值（資本化率 R = IRR - g），再透過土地殘餘法扣除建物成本，比較各用途的殘餘土地價值即可得出結論。
小題 (二)
假設這塊基地上有一座舊倉儲，目前每年能產生 2,500,000 元的 NOI，因為是舊倉儲，每年成長率 g 只有 1%，IRR = 13%，試問是否應該要拆除舊倉儲改作其他用途？（10 分）
思路引導 VIP
面對既有建物的拆除重建決策，核心評估原則是比較「維持現況之房地總價值」與「素地之最高最有利使用價值（殘餘土地價值）」。若現狀總價值較高，代表建物仍有經濟壽命與貢獻，不應拆除；若素地價值超過現狀總價值，才具備拆除重建的經濟誘因。