專技高考申論題
114年
[不動產估價師] 不動產投資分析
第 一 題
一、有 A 與 B 兩個不動產投資方案，在不同加權平均資金成本（Weighted Average Cost of Capital, WACC）下，經計算得到 A 與 B 兩個投資方案之淨現值（Net Present Value, NPV），如下表所示。請利用表中所提供之數值說明為何內部報酬率（Internal Rate of Return, IRR）具有獨斷性？（10 分）又為何內部報酬率不適用於評估互斥型計畫方案 A 與 B？（15 分）
（單位：百萬元）
折現率 5% 10% 13.3% 15% 18.9% 20% 23.3% 25%
NPV(A) 492 267 151 100 0 -24 -89 -117
NPV(B) 341 218 151 120 58 43 0 -19
📝 此題為申論題
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本題測驗核心為資本預算評估準則（NPV與IRR）在互斥計畫下的衝突。解題時應先從表格中找出兩方案的IRR（NPV=0的折現率）以及費雪交集點（Crossover Rate，兩者NPV相等的折現率）。接著，以IRR的再投資假設與忽略外部成本來說明其「獨斷性」；最後利用交集點前後WACC的變化，證明IRR與NPV在互斥計畫中會產生排名衝突，進而論證為何應以NPV為準。
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【破題】由表中數據可知，A方案的內部報酬率（IRR）為 18.9%（因折現率 18.9% 時 NPV 為 0），B方案的 IRR 為 23.3%；兩方案的費雪交集點（Crossover Rate）落在折現率 13.3%（此時兩方案 NPV 皆為 151 百萬元）。 【論述】 一、內部報酬率（IRR）具有獨斷性之原因（10分）
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