專技普考申論題
114年
[不動產經紀人] 民法概要
第 二 題
甲為 A 地之所有人。甲因資金需求，向乙借款新臺幣 500 萬元，並以 A 地設定抵押權予乙。其後，甲又就 A 地設定地上權予丙，以供丙在上建築房屋。再後，甲將 A 地所有權讓與其子丁，並完成移轉登記。試問：依物權之一般效力，乙、丙、丁三人間之法律關係為何？並說明各物權之優先順序及其效力範圍。（25 分）
📝 此題為申論題
思路引導 VIP
先釐清各物權（抵押權、地上權、所有權移轉）成立的先後順序，利用「物權排他性及時間優先原則」排定權利位階。接著運用「物權的追及效力」分析所有權移轉予丁後，乙的抵押權與丙的地上權是否受影響。最後針對先設定抵押權後設定地上權的狀況，引述民法第866條規定，探討實行抵押權時，地上權是否會被除去的潛在衝突解決機制。
物權優先順序與追及效力
💡 物權依成立先後定順序，抵押權具追及性且得除去妨礙受償之權利。
🔗 同一標的物權效力連鎖
- 1 抵押權設定在先 — 乙取得第一順位優先受償權，產生追及效力。
- 2 後設地上權 — 丙取得使用權，但順位在乙之後，不得影響乙。
- 3 所有權移轉 — 丁取得所有權，但須承受乙、丙兩物權之負擔。
- 4 實行抵押權 — 若拍賣價金受影響，法院得除去丙之權利後拍賣。
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🔄 延伸學習：延伸學習：併付拍賣（民法 877 條）與除去權之適用差異。
