高等考試
115年
[智慧財產行政] 民法
第 13 題
甲將自己所有之 A 地出租於乙，約定租金每月新臺幣 1 萬元。下列敘述，何者正確？
- A 若甲與乙口頭約定租賃期間 2 年，則甲於 A 地交付後，乙占有中，將 A 地所有權讓與丙，其租賃契約對於丙繼續存在
- B 若甲與乙約定租賃期間 3 年，並經公證，但該租賃期間屆滿後乙仍為 A 地之使用收益，而甲未表示反對。嗣後，於乙占有中，甲將 A 地所有權讓與丙，其租賃契約對於丙繼續存在
- C 若甲與乙未約定租賃期間，該租賃契約經公證後，甲於 A 地交付後，於乙占有中，甲將 A 地所有權讓與丙，其租賃契約對於丙繼續存在
- D 若甲與乙約定租賃期間 3 年，雖訂立書面契約但未經公證，則甲於 A 地交付後，於乙占有中，甲將 A 地所有權讓與丙，乙不得主張其租賃契約對於丙繼續存在
思路引導 VIP
想像一下，如果法律規定所有租約都能「跟著房子走」，那惡意債務人會不會隨便跟親友簽一份「一百年、租金極低」的假租約，來讓新買主不敢買這塊地？為了平衡保護承租人與防止這種詐騙行為，你認為法律應該要求哪些類型的租約必須經過「公職人員或公正第三方的認證」，才能對新的所有權人產生效力？
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AI 詳解
AI 專屬家教
恭喜你精準掌握了民法中極其重要的「買賣不破租賃」原則（Sale does not break lease）及其法律例外。這道題目考察的不只是民法第 425 條第 1 項的大原則，更在於測試你對第 2 項「防止虛偽長期租約」修正條款的理解，你能做出正確選擇，代表法律邏輯相當扎實。
買賣不破租賃與公證的關聯
在法理上，為避免房東與房客惡意串通，簽訂長年期或不定期限租約來損害買受人（新地主）的權益，我國法律規定：租賃期限超過五年或未定期限的租約，若「未經公證」，便無法對新地主主張其效力。選項 (C) 中，雖然租約「未定期限」，但因為經過了**公證（Notarization）**程序，法律擬制其具有公示性與真實性，因此租約能繼續存在，乙當然可以對抗丙。
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