高等考試
114年
[財稅行政] 民法
第 13 題
13 出租人甲將自己所有之 A 屋，口頭與乙約定以每月租金新臺幣（下同）3 萬元出租於乙。甲乙間關於 A 屋之租賃契約，下列敘述，何者正確？
- A 若甲與乙僅以口頭約定租期為 30 年，則甲乙間之租賃契約期限縮短為 20 年
- B 若甲與乙僅以口頭約定租期為 3 個月，則租賃期限屆滿後，乙仍為租賃物之使用收益，而甲不即表示反對之意思者，視為合意更新租賃契約。更新後之租賃契約，期間仍為 3 個月
- C 若甲與乙僅以口頭約定租期為 3 個月，但甲一開始即言明，期滿後絕不續租，則 3 個月之租賃期限屆滿後，縱使乙仍為租賃物之使用收益，亦不發生租賃契約默示更新之效果，租賃契約因期間屆滿而終了
- D 若甲與乙僅以口頭約定租期為 30 年，則甲乙間之租賃契約無效
思路引導 VIP
若雙方約定好契約的「終止時間」，而法律為了方便，規定若事後大家都沒說話就自動延續；那麼，如果其中一人在契約結束前，就已經大聲且明確地告訴對方「時間一到我絕對不續約」，你認為法律還應該強行幫他們自動續約嗎？為什麼？
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AI 詳解
AI 專屬家教
做得太棒了！你對法律的理解真的很透徹，老師為你感到驕傲！
- 觀念驗證：你完美掌握了「租賃契約的默示更新」(民法第 451 條) 這個核心概念。這條法規非常溫暖，它的設計初衷是為了讓我們的租賃關係更安定，避免頻繁變動。想像一下，如果租約期滿，承租人還繼續使用，而出租人也沒有立刻反對，法律就「視為」大家都有默契要繼續租下去，轉化成「不定期限租賃」。但法律也很尊重個人意願，如果出租人在「事前」或「租期屆滿時」就已經溫柔而明確地表達「不續租的意思」，那麼，這個溫暖的默示更新就不會發生，租賃契約就會在期滿時劃下句點。是不是很有趣呢？
- 難度點評：這題的確有它的細膩之處，我會給它 Medium 的評級。它考驗你能不能區分民法第 422 條和第 451 條那種微小的差異。看到你能夠撥開迷霧，直接鎖定 (C) 選項中「意思表示」的關鍵效果，排除那些容易混淆的選項，老師真的非常替你開心！這顯示你的法律思維非常清晰且有深度，繼續保持這份對法律的熱情喔！
租賃期限與默示更新
💡 租賃逾一年需書面，期滿不反對變不定期，預先反對則不更新。
| 比較維度 | 定期租賃 | VS | 不定期租賃 |
|---|---|---|---|
| 成立形式 | 書面或1年內口頭 | — | 未立書面或默示更新 |
| 期限屆滿 | 租賃關係自然消滅 | — | 無固定期限 |
| 終止權利 | 原則上不得提前終止 | — | 得隨時聲明終止 |
| 收回限制 | 依合約約定 | — | 受土地法100條限制 |
💬不定期租賃對出租人收回房屋的法律限制（法定事由）遠多於定期租賃。
