專技高考申論題
106年
[不動產估價師] 不動產投資分析
第 ㈠ 題
📖 題組：
某商用不動產已知市價為 15 億元，貸款比例 75%，以每月本利均等攤還方式償還，年利率 2%，貸款期限 20 年，銀行要求的債務保障比例（DCR）為 1.4，若該不動產總樓地板面積為 1,000 坪，可出租的樓地板面積為 700 坪，空屋損失占可能總收入的 5%，營運費用每坪每月 750 元，一年的地價稅、房屋稅合計為 3,500 萬元，要求的權益報酬率為 6%，目前市場租金行情為每坪每月 6,000 元。試問： ㈠本案的房價租金指數（housing price to rent ratio）為何？其所代表之意義為何？（10 分） ㈡以前門法評估，投資者應否投資？（15 分） （註：得應用以下利率因子： PVIFA(2%, 240)=49.569 FVIFA(2%, 240)=5744.437 PVIFA(2%/12, 240)=197.674 FVIFA(2%/12, 240)=294.797 MC(2%, 240)=0.0202 MC(2%/12, 240)=0.005059）
某商用不動產已知市價為 15 億元，貸款比例 75%，以每月本利均等攤還方式償還，年利率 2%，貸款期限 20 年，銀行要求的債務保障比例（DCR）為 1.4，若該不動產總樓地板面積為 1,000 坪，可出租的樓地板面積為 700 坪，空屋損失占可能總收入的 5%，營運費用每坪每月 750 元，一年的地價稅、房屋稅合計為 3,500 萬元，要求的權益報酬率為 6%，目前市場租金行情為每坪每月 6,000 元。試問： ㈠本案的房價租金指數（housing price to rent ratio）為何？其所代表之意義為何？（10 分） ㈡以前門法評估，投資者應否投資？（15 分） （註：得應用以下利率因子： PVIFA(2%, 240)=49.569 FVIFA(2%, 240)=5744.437 PVIFA(2%/12, 240)=197.674 FVIFA(2%/12, 240)=294.797 MC(2%, 240)=0.0202 MC(2%/12, 240)=0.005059）
本案的房價租金指數（housing price to rent ratio）為何？其所代表之意義為何？（10 分）
📝 此題為申論題
思路引導 VIP
解題首要釐清「房價租金比（Price-to-Rent Ratio）」之定義與公式，即不動產總價格與年租金總額之比值。計算時需留意將月租金轉換為年租金；接著從投資回收期、租金毛收益率的倒數，以及評估市場「買不如租」或「租不如買」的決策指標三個層次來論述其財務與經濟意義。