司法四等申論題
107年
[法院書記官] 民法概要
第 二 題
甲、乙、丙三人各自於民國 43 年向 A 承租土地為建築竹木造房屋，租約記載租期為一年，然非一定一年一訂，有時係數年換一次約，然逐年提高租金。迄 52 年間始未再正式訂約，然 A 仍行收租。92 年間至 98 年間甲、乙、丙三人之繼承人甲 1、乙 1、丙 1 三人陸續將竹木造房屋改建為磚造房屋，因 A 輾轉將土地所有權移轉登記予 B，渠三人改建均未取得土地所有權人同意。迄 102 年間 B 為使用土地，主張甲 1、乙 1、丙 1 之租期早已屆滿，其得收回土地，是否有理由？（25 分）
📝 此題為申論題
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考生應先判斷本件租地建屋契約已因「默示更新」轉為不定期租賃，並依「買賣不破租賃」原則對新地主繼續存在。核心關鍵在於承租人「未經同意將竹木造改建為磚造」，應運用實務見解（最高法院 51 年台上字第 2987 號判例）指出不定期基地租賃以「原約定材質之房屋不堪使用時」視為期滿，承租人片面改建屬違背租約，出租人有權主張期滿或違約終止並收回土地。
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【爭點】原定有期限之租地建屋契約轉為不定期租賃後，承租人未經出租人同意，變更建築材料改建房屋，新地主得否主張租約已屆滿或違約而收回土地？ 【解析】 壹、法規依據
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基地租賃與不定期限
💡 基地租賃轉不定期後，其期限至房屋不堪使用止，擅自改建構成違約。
- 依民法第451條，租期屆滿出租人仍收租且未反對，視為不定期限租賃。
- 依民法第425條買賣不破租賃，土地所有權移轉後，租賃關係對B繼續存在。
- 實務51台上2987見解，基地租賃不定期限，至房屋不堪使用時屆滿。
- 擅自改建房屋結構違反民法第438條及土地法第103條，出租人得終止。
