普考申論題
111年
[地政] 民法物權編概要
第 一 題
📖 題組：
甲在自有之 A 地上未依建築法規規定興建完成 B 屋（即無法為建物保存登記之違章建築），甲將 B 屋出賣並交付予乙使用，同時與其訂立 20 年期間之 A 地（基地）租賃契約，並經公證之。一年後甲因財務困難向丙貸款 1000 萬元，並將 A 地設定抵押權予丙擔保該借款，然甲終因投資失利而無法償還借款，丙遂向法院申請查封拍賣 A 地求獲清償。試問：
甲在自有之 A 地上未依建築法規規定興建完成 B 屋（即無法為建物保存登記之違章建築），甲將 B 屋出賣並交付予乙使用，同時與其訂立 20 年期間之 A 地（基地）租賃契約，並經公證之。一年後甲因財務困難向丙貸款 1000 萬元，並將 A 地設定抵押權予丙擔保該借款，然甲終因投資失利而無法償還借款，丙遂向法院申請查封拍賣 A 地求獲清償。試問：
📝 此題為申論題，共 2 小題
小題 (一)
乙是否取得 B 屋所有權？（10 分）
思路引導 VIP
這是一個關於違章建築處分的經典法律問題。你要思考的是：違章建築既然不能辦理所有權第一次登記（保存登記），那它在民法第 758 條「登記生效主義」下會面臨什麼法律效果？買受人乙雖然付了錢也拿到房子，但「法律上的所有權」與「事實上的處分權」有何區別？
小題 (二)
丙於實行 A 地抵押權時，是否得主張除去 A 地租賃契約以及將 B 屋併付拍賣？若嗣後 A 地由丁拍定買得時，乙就 B 屋得對丁為如何之法律主張？（15 分）
思路引導 VIP
此題涉及抵押權與租賃權的衝突。第一步：判斷租賃契約是在抵押權設定「前」還是「後」。第二步：判斷抵押權人丙是否受到該租賃契約的「侵害」。第三步：考慮併付拍賣的條件（民法 877 條）。最後，關於乙與買受人丁的關係，要聯想到民法第 425 條「買賣不破租賃」以及第 425-1 條「推定租賃關係」。