普考申論題
114年
[地政] 民法物權編概要
第 一 題
甲向乙承租土地自建 A 屋，未辦理保存登記，民國（下同）96 年甲將 A 屋出租與丙，並交由丙占有使用，該租賃契約約定為不定期限且未經公證。100 年時，甲復將 A 屋以新臺幣 300 萬元售與丁，並改由丁與乙簽訂基地租賃契約。試問：丁得否對丙主張返還 A 屋？（25 分）
📝 此題為申論題
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本題為經典的物權與債權交錯之陷阱題。考生應先辨識「未辦理保存登記建物」無法移轉所有權，買受人僅取得「事實上處分權」，故無法直接主張§767。接著須破解題目刻意安排的「未經公證之不定期租約」陷阱，雖然此條件符合§425II排除買賣不破租賃之要件，但因本件「未發生所有權移轉」，故無§425之適用餘地，丁最終無法依物上請求權要求丙返還房屋。
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【爭點】買受未辦理保存登記建物而取得「事實上處分權」之人，得否對原所有權人之承租人主張物上請求權？有無民法第425條第2項之適用？ 【解析】 壹、法規依據
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事實上處分權與租賃關係
💡 未登記建物買受人僅得事實上處分權，不得主張物權請求權。
🔗 丁得否主張返還 A 屋之論證流程
- 1 產權歸屬判定 — 依民法758條，丁未登記僅得事實上處分權。
- 2 物權請求權檢驗 — 丁非所有權人，不具民法767條請求權適格。
- 3 買賣不破租賃檢驗 — 無所有權移轉，不適用425條，原租約有效。
- 4 代位權行使檢驗 — 丙對甲為有權占有，丁無從依242條代位請求。
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🔄 延伸學習：延伸學習：事實上處分權之法律性質與債之相對性原則。
