專技高考申論題
112年
[不動產估價師] 不動產估價實務
第 三 題
三、土地開發分析法（25 分）
(一)請依據下列資料，以土地開發分析法推估土地開發分析價格。
(二)估價條件：
1.最有效使用分析：興建地下 2 層、地上 10 層之住宅大樓使用，總樓地板面積 880 坪。
2.總銷售金額：經由比較法推估本住宅大樓之總銷售價格為 60,000 萬元。
3.建築開發成本：營造施工費以每坪 11 萬元計，規劃設計費以營造施工費用之 3%計，廣告銷售費用以總銷售金額之 4%計，管理費用以總銷售金額之 4%計，稅捐及其他負擔以總銷售金額之 1%計。
4.資本利息：自有資金年利率為 2%、借貸資金年利率為 3%。
5.資金來源：土地資金部分：自有資金占 40%、貸款資金占 60%；建築資金部分：自有資金占 50%、貸款資金占 50%。
6.土地與建物價值比例：70%：30%。
7.開發年期：土地從取得至完銷共 2.5 年、建物興建需 2 年。
8.開發建築利潤率：以 13%計。
(三)請先依不動產估價技術規則第 81 條規定，列示土地開發分析法之計算公式，再依公式中所需各項數值、計算過程與結果，逐一列示。
📝 此題為申論題
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本題重點在於嚴格遵守現行《不動產估價技術規則》第81條的法定公式進行土地開發分析法計算。需特別注意各項參數的推導：資金綜合利率需依比例加權、間接成本全數併入C計算、建物興建年期需折半。同時，現行公式已不再依價值比分攤間接成本的利息，故『土地與建物價值比例』為測驗考生法規熟稔度的干擾資訊。
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【解題關鍵】嚴格套用現行《不動產估價技術規則》第81條法定公式，正確推導各項成本與資金綜合利率，並精準識別干擾資訊。 【解答】 一、不動產估價技術規則第81條規定之計算公式
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