專技高考申論題
105年
[不動產估價師] 不動產估價實務
第 一 題
📖 題組：
一、請以下列給定之估價條件及相關資料，依不動產估價技術規則之規定，選用估價方法推估土地開發合建權益價值分配比例，並以不動產估價報告書格式撰寫評估過程及結果。如就現有題目所給之條件與資料發現評估有所困難時，得進一步自行界定必要之估價條件，同時務必於估價報告書中詳細說明。計分標準如下： (一)選用估價方法之理由及分析。（20 分） (二)估價方法之分析、評估過程及結果之正確性。（50 分） (三)評估結論決定之理由及分析。（10 分） (四)估價報告書格式及完整性。（20 分） 二、委託估價條件基本說明 有一宗位於已完成市地重劃之住宅區建築基地，劃分為 3 筆分別由 A、B 及 C 三人所有，現有建商 D 要與他們合建住宅大樓，特委託甲不動產估價師事務所進行合建權益價值分配比例之評估，雙方於委託契約書中載明相關條件如下： (一)委託人：A、B、C 及 D 君 (二)勘估標的土地基本資料如下： 地號 面積（坪） 所有權人 1 200 A 2 100 B 3 150 C 土地位置略圖（如圖示：地號1與2面臨8公尺道路，地號1與3面臨15公尺道路） 土地使用分區：住宅區，建蔽率 50%，容積率 225%，面臨道路之路寬 12 公尺以上者，容積上限可提高至 300%。 (三)預計興建建築物之規劃設計資料： 樓層/可銷售面積（坪）或個數/用途： 1F: 300坪 (店舖) 2F-11F: 180坪/層 (住宅) 地下室: 30個 (停車位) 依當地市場分析，本案土地可興建地上 11 層，地下 3 層之大樓。每戶坪數約在 90～180 坪。總營建面積 1,350 坪。營造施工費 每坪 13 萬元。規劃設計費 營造施工費之 3%。廣告銷售費用 總銷售金額之 5%。管理費 總銷售金額之 5%。稅費及其他 總銷售金額之 1%。開發年期 4 年。利潤率 18%。建築所需總成本之比例 土地：建物 = 6：4。自有資金：借貸資金 = 4：6。自有資金利率 2.0%。借貸資金利率 3%。 (四)各筆土地個別條件調整率（詳如表格）：包含面積、容積率、臨路路寬、形狀等調整率。 樓層別效用比：2F(102%)至11F(107%)，4F(100%)為基準。 (五)價格日期：105 年 8 月 15 日。 (六)估價目的：供合建權益價值分配比例之參考。 三、市場相關資料說明 (一)案例資料：包含比較標的1-3（素地）、比較標的4-6（店舖）、比較標的7-9（住宅）。 (二)價格指數資料：105年1月至8月之土地地價指數與房價指數。 (三)依當地市場推估停車位價格為 180 萬元/個。
一、請以下列給定之估價條件及相關資料，依不動產估價技術規則之規定，選用估價方法推估土地開發合建權益價值分配比例，並以不動產估價報告書格式撰寫評估過程及結果。如就現有題目所給之條件與資料發現評估有所困難時，得進一步自行界定必要之估價條件，同時務必於估價報告書中詳細說明。計分標準如下： (一)選用估價方法之理由及分析。（20 分） (二)估價方法之分析、評估過程及結果之正確性。（50 分） (三)評估結論決定之理由及分析。（10 分） (四)估價報告書格式及完整性。（20 分） 二、委託估價條件基本說明 有一宗位於已完成市地重劃之住宅區建築基地，劃分為 3 筆分別由 A、B 及 C 三人所有，現有建商 D 要與他們合建住宅大樓，特委託甲不動產估價師事務所進行合建權益價值分配比例之評估，雙方於委託契約書中載明相關條件如下： (一)委託人：A、B、C 及 D 君 (二)勘估標的土地基本資料如下： 地號 面積（坪） 所有權人 1 200 A 2 100 B 3 150 C 土地位置略圖（如圖示：地號1與2面臨8公尺道路，地號1與3面臨15公尺道路） 土地使用分區：住宅區，建蔽率 50%，容積率 225%，面臨道路之路寬 12 公尺以上者，容積上限可提高至 300%。 (三)預計興建建築物之規劃設計資料： 樓層/可銷售面積（坪）或個數/用途： 1F: 300坪 (店舖) 2F-11F: 180坪/層 (住宅) 地下室: 30個 (停車位) 依當地市場分析，本案土地可興建地上 11 層，地下 3 層之大樓。每戶坪數約在 90～180 坪。總營建面積 1,350 坪。營造施工費 每坪 13 萬元。規劃設計費 營造施工費之 3%。廣告銷售費用 總銷售金額之 5%。管理費 總銷售金額之 5%。稅費及其他 總銷售金額之 1%。開發年期 4 年。利潤率 18%。建築所需總成本之比例 土地：建物 = 6：4。自有資金：借貸資金 = 4：6。自有資金利率 2.0%。借貸資金利率 3%。 (四)各筆土地個別條件調整率（詳如表格）：包含面積、容積率、臨路路寬、形狀等調整率。 樓層別效用比：2F(102%)至11F(107%)，4F(100%)為基準。 (五)價格日期：105 年 8 月 15 日。 (六)估價目的：供合建權益價值分配比例之參考。 三、市場相關資料說明 (一)案例資料：包含比較標的1-3（素地）、比較標的4-6（店舖）、比較標的7-9（住宅）。 (二)價格指數資料：105年1月至8月之土地地價指數與房價指數。 (三)依當地市場推估停車位價格為 180 萬元/個。
📝 此題為申論題，共 4 小題
小題 (一)
選用估價方法之理由及分析。
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面對合建權益分配比例評估，應先確認地主與建商各自的『貢獻價值』。思考邏輯分為三層次：1. 以比較法推估開發後房地總價；2. 以比較法及土地開發分析法推估開發前土地價值；3. 以貢獻價值比例法（成本比例法）計算地主（土地價值）與建商（建築總成本）之分配比例。
小題 (二)
估價方法之分析、評估過程及結果之正確性。
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本題測驗核心為『合建權益分配比例評估』。解題需分三步：(1)用比較法推算開發後店鋪與住宅總價值(S)；(2)計算建商總成本及利息，並推算其應得權益；(3)用比較法推算素地開發前價值，以釐清地主A、B、C之內部貢獻比。最後依據等價交換原則，套用『估價報告書』之標準結構撰寫分析理由與計算過程。
小題 (三)
評估結論決定之理由及分析。
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- 看到「評估結論決定之理由及分析」，應立即聯想到不動產估價報告書的最終段落，核心在於說明如何綜合估價方法與數據得出最終結論。
- 本題為「合建權益分配」，必須點出兩大分配層次：(1) 地主與建商之間的分配（基於貢獻原則：土地價值 vs. 建物開發總成本價值）；(2) 地主 A、B、C 之間的內部拆分（基於各宗土地合併前之面積、容積率及臨路條件等個別價值貢獻）。
小題 (四)
估價報告書格式及完整性。
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本題測驗考生是否熟稔《不動產估價技術規則》第 9 條規定之估價報告書應載明事項。作答時須依據法定項目建立層次分明的報告書大綱，並將題目給定的所有條件準確填入對應欄位，以展現估價實務上的專業度與格式完整性。