專技高考申論題
105年
[不動產估價師] 不動產估價實務
第 一 題
📖 題組：
一、請以下列給定之估價條件及相關資料，依不動產估價技術規則之規定，選用估價方法推估土地開發合建權益價值分配比例，並以不動產估價報告書格式撰寫評估過程及結果。如就現有題目所給之條件與資料發現評估有所困難時，得進一步自行界定必要之估價條件，同時務必於估價報告書中詳細說明。計分標準如下： (一)選用估價方法之理由及分析。（20 分） (二)估價方法之分析、評估過程及結果之正確性。（50 分） (三)評估結論決定之理由及分析。（10 分） (四)估價報告書格式及完整性。（20 分） 二、委託估價條件基本說明 有一宗位於已完成市地重劃之住宅區建築基地，劃分為 3 筆分別由 A、B 及 C 三人所有，現有建商 D 要與他們合建住宅大樓，特委託甲不動產估價師事務所進行合建權益價值分配比例之評估，雙方於委託契約書中載明相關條件如下： (一)委託人：A、B、C 及 D 君 (二)勘估標的土地基本資料如下： 地號 面積（坪） 所有權人 1 200 A 2 100 B 3 150 C 土地位置略圖（如圖示：地號1與2面臨8公尺道路，地號1與3面臨15公尺道路） 土地使用分區：住宅區，建蔽率 50%，容積率 225%，面臨道路之路寬 12 公尺以上者，容積上限可提高至 300%。 (三)預計興建建築物之規劃設計資料： 樓層/可銷售面積（坪）或個數/用途： 1F: 300坪 (店舖) 2F-11F: 180坪/層 (住宅) 地下室: 30個 (停車位) 依當地市場分析，本案土地可興建地上 11 層，地下 3 層之大樓。每戶坪數約在 90～180 坪。總營建面積 1,350 坪。營造施工費 每坪 13 萬元。規劃設計費 營造施工費之 3%。廣告銷售費用 總銷售金額之 5%。管理費 總銷售金額之 5%。稅費及其他 總銷售金額之 1%。開發年期 4 年。利潤率 18%。建築所需總成本之比例 土地：建物 = 6：4。自有資金：借貸資金 = 4：6。自有資金利率 2.0%。借貸資金利率 3%。 (四)各筆土地個別條件調整率（詳如表格）：包含面積、容積率、臨路路寬、形狀等調整率。 樓層別效用比：2F(102%)至11F(107%)，4F(100%)為基準。 (五)價格日期：105 年 8 月 15 日。 (六)估價目的：供合建權益價值分配比例之參考。 三、市場相關資料說明 (一)案例資料：包含比較標的1-3（素地）、比較標的4-6（店舖）、比較標的7-9（住宅）。 (二)價格指數資料：105年1月至8月之土地地價指數與房價指數。 (三)依當地市場推估停車位價格為 180 萬元/個。
一、請以下列給定之估價條件及相關資料，依不動產估價技術規則之規定，選用估價方法推估土地開發合建權益價值分配比例，並以不動產估價報告書格式撰寫評估過程及結果。如就現有題目所給之條件與資料發現評估有所困難時，得進一步自行界定必要之估價條件，同時務必於估價報告書中詳細說明。計分標準如下： (一)選用估價方法之理由及分析。（20 分） (二)估價方法之分析、評估過程及結果之正確性。（50 分） (三)評估結論決定之理由及分析。（10 分） (四)估價報告書格式及完整性。（20 分） 二、委託估價條件基本說明 有一宗位於已完成市地重劃之住宅區建築基地，劃分為 3 筆分別由 A、B 及 C 三人所有，現有建商 D 要與他們合建住宅大樓，特委託甲不動產估價師事務所進行合建權益價值分配比例之評估，雙方於委託契約書中載明相關條件如下： (一)委託人：A、B、C 及 D 君 (二)勘估標的土地基本資料如下： 地號 面積（坪） 所有權人 1 200 A 2 100 B 3 150 C 土地位置略圖（如圖示：地號1與2面臨8公尺道路，地號1與3面臨15公尺道路） 土地使用分區：住宅區，建蔽率 50%，容積率 225%，面臨道路之路寬 12 公尺以上者，容積上限可提高至 300%。 (三)預計興建建築物之規劃設計資料： 樓層/可銷售面積（坪）或個數/用途： 1F: 300坪 (店舖) 2F-11F: 180坪/層 (住宅) 地下室: 30個 (停車位) 依當地市場分析，本案土地可興建地上 11 層，地下 3 層之大樓。每戶坪數約在 90～180 坪。總營建面積 1,350 坪。營造施工費 每坪 13 萬元。規劃設計費 營造施工費之 3%。廣告銷售費用 總銷售金額之 5%。管理費 總銷售金額之 5%。稅費及其他 總銷售金額之 1%。開發年期 4 年。利潤率 18%。建築所需總成本之比例 土地：建物 = 6：4。自有資金：借貸資金 = 4：6。自有資金利率 2.0%。借貸資金利率 3%。 (四)各筆土地個別條件調整率（詳如表格）：包含面積、容積率、臨路路寬、形狀等調整率。 樓層別效用比：2F(102%)至11F(107%)，4F(100%)為基準。 (五)價格日期：105 年 8 月 15 日。 (六)估價目的：供合建權益價值分配比例之參考。 三、市場相關資料說明 (一)案例資料：包含比較標的1-3（素地）、比較標的4-6（店舖）、比較標的7-9（住宅）。 (二)價格指數資料：105年1月至8月之土地地價指數與房價指數。 (三)依當地市場推估停車位價格為 180 萬元/個。
📝 此題為申論題，共 4 小題
小題 (一)
選用估價方法之理由及分析。
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本題要求撰寫估價報告書中的「選用估價方法之理由及分析」。看到「合建分配比例」，應立刻想到這需要分別評估「開發前土地價值（地主貢獻）」與「開發後房地總價值（總收益）」，再依成本或貢獻比例進行分配。因此，在方法選用上，必須提及素地評估（比較法、土地開發分析法）與開發後房地評估（比較法），並敘明符合《不動產估價技術規則》之相關規定。
小題 (二)
估價方法之分析、評估過程及結果之正確性。
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面對此類資料不全的實務綜合題，首要任務是『大膽假設，小心求證』。考生應立刻察覺題目給定的數據有矛盾（如建蔽率50%與1F面積300坪的衝突、總營建面積小於可售面積）且缺乏市場單價。解題關鍵在於：1. 運用《不動產估價技術規則》規定，自行設定合理的假設市場單價與調整率；2. 點出題目數據的矛盾以展現實務敏銳度；3. 利用『土地開發分析法』的核心邏輯，計算出『建商投入成本與利潤』佔『總銷售金額』的比例作為建商權益比；4. 再利用面積、容積率與個別條件調整率，將地主總權益分配給A、B、C三人。
小題 (三)
評估結論決定之理由及分析。
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考生看到此題應立刻聯想到不動產估價報告書中的「決定評估價值之理由」章節。撰寫時需分層次論述：首先說明建商與地主間分配比例的決定依據（如貢獻度或開發分析）；其次說明地主間（A、B、C）因臨路、容積率及個別條件差異的價值分配理由；最後強調市場資料的可靠性與最終分配結果的合理性。
小題 (四)
估價報告書格式及完整性。
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- 辨識題型：此為「合建權益分配比例」估價，核心考驗「土地開發分析法」的應用及估價報告書完整格式。2. 處理缺失數據：題目明確允許且必須「自行界定必要之估價條件」，因此須合理假設各樓層銷售單價與各筆土地之個別條件調整率。3. 試算邏輯：計算總銷售金額(V)→依「土地:建物=6:4」分攤間接成本→求算建商總成本及權益(V_D)→推導地主總權益(V_L)以求得地主與建商分配比例→最後依據A、B、C個別土地之價值比例進行內部權益拆分。