專技高考申論題
114年
[不動產估價師] 不動產估價實務
第 一 題
📖 題組：
某一都市更新案之更新單元為兩面臨路之基地，依據其土地、建物及使用執照狀況，大致可區分為 A、B、C 三區，各區基地上各有數棟樓層數不等的區分所有建築物。A 區臨主要道路（20 公尺），區位條件較優，但土地總面積未達 100 坪，且土地形狀呈狹長形，不利單獨興建，建物現況一樓多為店面使用。B 區土地為位於次要道路（8 公尺）的長方形土地，形狀方整，但總面積約 180 坪，單獨興建無法規劃坡道平面車位，建物現況一樓部分為店面使用、部分為住家使用。C 區土地總面積約為 500 坪，土地面積較大且方整，非未臨接道路之裡地，但臨路條件不佳，本身單獨開發之人車動線不佳。因此，三區土地若單獨開發均有其限制，即彼此整合開發最為有利，但如何合理且公平評估彼此的價值貢獻，影響基地是否能成功整合甚鉅，以下為三區土地分布之示意圖（非地籍圖）。 1. 更新前基本資料 (1) 勘估標的內容 a. 土地標示：**市**區**段**地號等 22 筆，土地面積：2,536.63 平方公尺（767.33 坪） b. 建物標示：**市**區**段**建號等 36 筆，建物門牌：**市**區**路**巷**弄**號等 36 戶（部分建物有海砂屋重建獎勵） c. 權利種類：都市更新權利變換之權利價值 (2) 產權分析：依據委託人提供之產權清冊資歷，整理土地、建物等產權資料如下：（略） 2. 更新後基本資料 (1) 建築形式：地上 24 層、地下 5 層之店面住宅大樓，共 155 戶，其中店面 12 戶、住宅 143 戶，地下層規劃 155 個坡道平面車位。 (2) 建物構造：鋼骨鋼筋混凝土造。 (3) 更新後建物面積：更新後供分配之建築物及其土地應有部分面積，即更新後建物（不含車位）總銷售面積為 5,888.18 坪（詳見更新後各單元建築物之權利價值表，略）。 3. 評估內容：更新前後權利價值。
某一都市更新案之更新單元為兩面臨路之基地，依據其土地、建物及使用執照狀況，大致可區分為 A、B、C 三區，各區基地上各有數棟樓層數不等的區分所有建築物。A 區臨主要道路（20 公尺），區位條件較優，但土地總面積未達 100 坪，且土地形狀呈狹長形，不利單獨興建，建物現況一樓多為店面使用。B 區土地為位於次要道路（8 公尺）的長方形土地，形狀方整，但總面積約 180 坪，單獨興建無法規劃坡道平面車位，建物現況一樓部分為店面使用、部分為住家使用。C 區土地總面積約為 500 坪，土地面積較大且方整，非未臨接道路之裡地，但臨路條件不佳，本身單獨開發之人車動線不佳。因此，三區土地若單獨開發均有其限制，即彼此整合開發最為有利，但如何合理且公平評估彼此的價值貢獻，影響基地是否能成功整合甚鉅，以下為三區土地分布之示意圖（非地籍圖）。 1. 更新前基本資料 (1) 勘估標的內容 a. 土地標示：**市**區**段**地號等 22 筆，土地面積：2,536.63 平方公尺（767.33 坪） b. 建物標示：**市**區**段**建號等 36 筆，建物門牌：**市**區**路**巷**弄**號等 36 戶（部分建物有海砂屋重建獎勵） c. 權利種類：都市更新權利變換之權利價值 (2) 產權分析：依據委託人提供之產權清冊資歷，整理土地、建物等產權資料如下：（略） 2. 更新後基本資料 (1) 建築形式：地上 24 層、地下 5 層之店面住宅大樓，共 155 戶，其中店面 12 戶、住宅 143 戶，地下層規劃 155 個坡道平面車位。 (2) 建物構造：鋼骨鋼筋混凝土造。 (3) 更新後建物面積：更新後供分配之建築物及其土地應有部分面積，即更新後建物（不含車位）總銷售面積為 5,888.18 坪（詳見更新後各單元建築物之權利價值表，略）。 3. 評估內容：更新前後權利價值。
📝 此題為申論題，共 3 小題
小題 (一)
請依據上述資料擬定其權利變換估價之完整估價流程，並具體說明可能的勘估標的、估價方法及估價結果於都市更新之用途。（20 分）
思路引導 VIP
看到此題，應立即聯想到《都市更新權利變換實施辦法》與《不動產估價技術規則》之相關規定。解題需分四大層次：1. 定義更新前後的勘估標的；2. 選定合適的估價方法，並特別針對A、B、C區的不同特性說明個別因素的調整；3. 依據法定程序寫出完整的8個估價流程；4. 說明估價結果的用途（釐定價值比例、折價抵付、選配與找補）。
小題 (二)
為使未來都市更新案之估價結果更為公平且合理，請你先擬定適當的估價條件。（10 分）
思路引導 VIP
這題測驗考生在「都市更新權利變換」估價實務中擬定估價條件的能力。答題應分為一般條件、更新前條件與更新後條件三部分，並針對題目給定的特殊情境（如A/B/C區各自的土地劣勢、海砂屋獎勵歸屬）提出明確的假設，確保價值評估具備公平性與實務說服力。
小題 (三)
都市更新權利變換估價有那些常見的爭議與其爭議原因？又你認為有那些可能的方法解決？（20 分）
思路引導 VIP
看到此題，應先聯想『權利變換估價』的核心在於『更新前價值決定分配比例、更新後價值決定選配房地』。接著結合題目情境（A區臨主幹道狹長、B區臨次幹道、C區裡地大面積），思考不同地主對自身貢獻度認知的落差，從土地貢獻度（合併效益分配）、立體效用比（店面與住宅差異）、共同負擔提列及估價結果歧異等面向切入爭議原因，並從技術、制度與程序三方面提出解方。
都更權利變換估價
💡 依規進行更新前後價值評估，作為權利分配與結算之基準。
🔗 都更權利變換估價與分配流程
- 1 資料蒐集與分析 — 整理土地建物產權、海砂屋獎勵與道路條件。
- 2 價值評估 — 以比較法或開發分析法評估更新前後總價值。
- 3 釐定權利比例 — 依更新前價值貢獻度，決定各權利人分配比例。
- 4 分配與結算 — 依比例選配房地，計算實際分配與應得價值差額。
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🔄 延伸學習：延伸學習：了解都市更新條例中關於『權利價值異議調解』的行政救濟程序。
