專技高考申論題
114年
[不動產估價師] 不動產估價實務
第 一 題
📖 題組：
某一都市更新案之更新單元為兩面臨路之基地，依據其土地、建物及使用執照狀況，大致可區分為 A、B、C 三區，各區基地上各有數棟樓層數不等的區分所有建築物。A 區臨主要道路（20 公尺），區位條件較優，但土地總面積未達 100 坪，且土地形狀呈狹長形，不利單獨興建，建物現況一樓多為店面使用。B 區土地為位於次要道路（8 公尺）的長方形土地，形狀方整，但總面積約 180 坪，單獨興建無法規劃坡道平面車位，建物現況一樓部分為店面使用、部分為住家使用。C 區土地總面積約為 500 坪，土地面積較大且方整，非未臨接道路之裡地，但臨路條件不佳，本身單獨開發之人車動線不佳。因此，三區土地若單獨開發均有其限制，即彼此整合開發最為有利，但如何合理且公平評估彼此的價值貢獻，影響基地是否能成功整合甚鉅，以下為三區土地分布之示意圖（非地籍圖）。 1. 更新前基本資料 (1) 勘估標的內容 a. 土地標示：**市**區**段**地號等 22 筆，土地面積：2,536.63 平方公尺（767.33 坪） b. 建物標示：**市**區**段**建號等 36 筆，建物門牌：**市**區**路**巷**弄**號等 36 戶（部分建物有海砂屋重建獎勵） c. 權利種類：都市更新權利變換之權利價值 (2) 產權分析：依據委託人提供之產權清冊資歷，整理土地、建物等產權資料如下：（略） 2. 更新後基本資料 (1) 建築形式：地上 24 層、地下 5 層之店面住宅大樓，共 155 戶，其中店面 12 戶、住宅 143 戶，地下層規劃 155 個坡道平面車位。 (2) 建物構造：鋼骨鋼筋混凝土造。 (3) 更新後建物面積：更新後供分配之建築物及其土地應有部分面積，即更新後建物（不含車位）總銷售面積為 5,888.18 坪（詳見更新後各單元建築物之權利價值表，略）。 3. 評估內容：更新前後權利價值。
某一都市更新案之更新單元為兩面臨路之基地，依據其土地、建物及使用執照狀況，大致可區分為 A、B、C 三區，各區基地上各有數棟樓層數不等的區分所有建築物。A 區臨主要道路（20 公尺），區位條件較優，但土地總面積未達 100 坪，且土地形狀呈狹長形，不利單獨興建，建物現況一樓多為店面使用。B 區土地為位於次要道路（8 公尺）的長方形土地，形狀方整，但總面積約 180 坪，單獨興建無法規劃坡道平面車位，建物現況一樓部分為店面使用、部分為住家使用。C 區土地總面積約為 500 坪，土地面積較大且方整，非未臨接道路之裡地，但臨路條件不佳，本身單獨開發之人車動線不佳。因此，三區土地若單獨開發均有其限制，即彼此整合開發最為有利，但如何合理且公平評估彼此的價值貢獻，影響基地是否能成功整合甚鉅，以下為三區土地分布之示意圖（非地籍圖）。 1. 更新前基本資料 (1) 勘估標的內容 a. 土地標示：**市**區**段**地號等 22 筆，土地面積：2,536.63 平方公尺（767.33 坪） b. 建物標示：**市**區**段**建號等 36 筆，建物門牌：**市**區**路**巷**弄**號等 36 戶（部分建物有海砂屋重建獎勵） c. 權利種類：都市更新權利變換之權利價值 (2) 產權分析：依據委託人提供之產權清冊資歷，整理土地、建物等產權資料如下：（略） 2. 更新後基本資料 (1) 建築形式：地上 24 層、地下 5 層之店面住宅大樓，共 155 戶，其中店面 12 戶、住宅 143 戶，地下層規劃 155 個坡道平面車位。 (2) 建物構造：鋼骨鋼筋混凝土造。 (3) 更新後建物面積：更新後供分配之建築物及其土地應有部分面積，即更新後建物（不含車位）總銷售面積為 5,888.18 坪（詳見更新後各單元建築物之權利價值表，略）。 3. 評估內容：更新前後權利價值。
📝 此題為申論題，共 3 小題
小題 (一)
請依據上述資料擬定其權利變換估價之完整估價流程，並具體說明可能的勘估標的、估價方法及估價結果於都市更新之用途。（20 分）
思路引導 VIP
本題測驗都市更新權利變換估價的整體實務邏輯。作答時需依照《不動產估價技術規則》與《都市更新權利變換實施辦法》，分層論述「估價流程」、「勘估標的（區分更新前/後）」、「估價方法選用」及「估價結果之用途（如分配比例、共同負擔、找補計算）」，並緊扣題目中A、B、C區條件差異，強調公平評估的實務意義。
小題 (二)
為使未來都市更新案之估價結果更為公平且合理，請你先擬定適當的估價條件。（10 分）
思路引導 VIP
本題核心在於處理都市更新權利變換中，不同條件基地（A、B、C區）整合的公平性問題。考生應依據《不動產估價技術規則》第11條及都更實務，明確界定『價格種類』、『價格日期』、『權利狀態』及『產權與物理狀態假設』，特別必須針對更新前各區『單獨開發之劣勢』及『海砂屋獎勵歸屬』設定明確的評估前提，以確保估價基準一致且具說服力。
小題 (三)
都市更新權利變換估價有那些常見的爭議與其爭議原因？又你認為有那些可能的方法解決？（20 分）
思路引導 VIP
看到都市更新權利變換估價的爭議，應立即聯想到「更新前價值（V1）、更新後價值（V2）、共同負擔（成本）」三大核心。結合實務上地主與實施者利益衝突、資訊不對稱、以及估價技術本身的專業判斷差異（如本題A、B、C區的臨路與地形差異），系統性地從技術面、法規制度面與程序面提出解決方案。