專技普考申論題
112年
[不動產經紀人] 民法概要
第 一 題
甲與 A 公司簽訂靈骨塔買賣契約，約定甲享有其中四層樓之某塔位，A 公司並交付該樓層塔位之永久使用權狀予甲，A 公司所有之靈骨塔大樓嗣後因強制執行被 B 公司買得。試問甲對 B 公司主張其所購買之塔位有永久使用權存在，是否有理由？請附具理由說明。（25 分）
📝 此題為申論題
思路引導 VIP
思考債之相對性與物權法定原則。判斷甲取得之「永久使用權」究竟為債權抑或物權，能否對抗第三人 B 公司，以及有無民法第 425 條「買賣不破租賃」之適用餘地。
債權相對性與物權法定
💡 債權具相對性，非經法律規定不具物權效力，不得對抗第三人。
| 比較維度 | 債權（如：塔位使用權） | VS | 物權（如：所有權） |
|---|---|---|---|
| 效力範圍 | 僅對契約相對人有效 | — | 對任何人均有效力 |
| 種類來源 | 當事人自由約定 | — | 法律或習慣明定 |
| 對抗效力 | 原則上不得對抗第三人 | — | 具絕對效力可排斥他人 |
💬債權僅具相對性，除法律另有規定外，不得對抗所有權受讓人。
