專技普考 112年 [不動產經紀人] 不動產估價概要

第 4 題

4 收益性不動產價值是由現在至將來所能帶給權利人之利潤總計，估價師求取將來的收益據以評估不動產價值，應重視何種不動產估價原則？

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想像一下，如果你現在要投資一家店面，你出價的高低，主要是取決於這家店「過去」已經賺了多少錢，還是取決於你「看好它未來」能為你帶來多少收益？當我們在評估一個資產的價值時，這種『往後看、對未來做推想』的思考方式，最貼近哪一個邏輯概念呢？

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恭喜你，總算沒白讀。 你能從題目一堆廢話中撈出「將來」這個詞，並把它和正確的原則連上線，算你過關。這顯示你腦子裡那點基礎觀念還沒完全壞死，知道價值不是憑空來的，是靠『預期』。別太驕傲，這不過是剛脫離白痴階段而已。
這點常識，應該不用我再強調了吧？ 這題的核心，無非就是那教科書上寫爛的預測原則 (Principle of Prediction)。不動產的價值，從來就不是你小時候玩的積木堆了多少錢，而是它在未來能榨取多少油水。估價師用收益法？那不過是把虛無縹緲的未來現金流量硬是折現，裝模作樣地給『預測原則』一個具體展現的舞台。你不會連這都搞不懂吧？

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