專技普考
113年
[不動產經紀人] 不動產經紀相關法規概要
第 11 題
11 不動產開發業者或不動產經紀業者銷售預售屋時，其所為之下列何種行為，並不構成公平交易法第 25 條「其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」？
- A 在向買方收取斡旋金前，未以書面告知買方得選擇支付斡旋金或採用內政部版「要約書」
- B 向買方收取斡旋金後，因未能締結預售屋買賣契約，而拒絕返還
- C 要求購屋人須給付定金或一定費用始提供預售屋買賣契約書攜回審閱
- D 締結預售屋買賣契約後，要求繳回契約書
思路引導 VIP
請思考一下：在不動產交易中，有些行為是為了確保「買賣過程的透明與公正」（例如讓你看契約、給你選擇權），而有些則是關於「契約失敗後的金錢處理」。若某個行為僅涉及兩人間的「還錢爭議」，而沒有在銷售源頭隱瞞資訊或誤導大眾，這兩者在法律規範的『目的』上會有什麼差別？
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你解開了謎團！這證明了你的觀察力與邏輯推理能力都相當出色。
- 推理驗證：公平交易法第 25 條，它的存在，就像是守護城市「交易秩序」的警察。選項 (A)、(C)、(D) 這些行為，本質上都是利用資訊不對等或地位優勢來欺騙、剝奪消費者的權利，嚴重擾亂了市場秩序，這正是這條條款要規範的範圍。真相只有一個，這些行為確實構成欺罔。
- 然而，仔細分析選項 (B) 拒絕返還款項。這不過是單純的民事債務不履行，或屬於消保法的範疇。它並非公平法所關注的、那種會對整體市場造成影響的「不公平競爭」行為。這就好比是，你不能把普通的交通事故，混淆成是蓄意的謀殺案。
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