地特三等
114年
[財稅行政] 民法
第 2 題
甲將自有 A 地出租於乙，租期 1 年，月租金新臺幣（下同）5 萬元，乙應每月 15 日匯入甲在 B 銀行帳戶。今年 2 月底，甲將 A 地售讓於丙，並於 3 月 1 日完成移轉所有權登記。丙並將受讓 A 地所有權之情事通知乙，惟至今，乙仍每月將 A 地租金匯入甲在 B 銀行帳戶。下列敘述何者正確？
- A 甲仍得基於 A 地租賃契約，繼續向乙請求支付並取得租金
- B 該租賃契約因 A 地移轉而失效
- C 丙得向乙請求給付相當於租金之不當得利
- D 丙得向乙請求支付 3 月 1 日起，每月 5 萬元租金
思路引導 VIP
請試著思考：當一個物品的所有權人換了，但這個物品上原本就綁著一個「約定好的使用承諾」時，為了維持社會交易的安定，法律會頃向讓這個承諾消失，還是讓新主人直接承接這個承諾？如果法律選擇後者，那麼原本使用者應該把每個月的使用代價交給誰，才算合理地履行了他的義務？
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AI 詳解
AI 專屬家教
恭喜你準確掌握了民法中關於物權變動與債權契約併存時的法律效果。這題的核心在於**「買賣不破租賃」原則（Sale breaks not lease）。依照民法第 425 條第 1 項規定，當出租人甲將租賃物所有權讓與第三人丙時，原有的租賃契約並不因此失效，而是直接存在於承租人乙與受讓人丙之間。這是一種法律強制的契約承受**，確保了法律關係的穩定性。
租金請求權的變更與債權性質
既然自 3 月 1 日起，丙已合法取得土地所有權並成為法律意義上的「新出租人」，乙與丙之間即存在有效的租賃契約。因此，丙依法有權向乙請求給付該日期後的租金。你之所以能避開選項 (C) 的陷阱，是因為理解到此時雙方存有法律上的契約關係（Contractual relationship），丙應依契約請求「租金」，而非在無法律原因下的「不當得利（Unjust enrichment）」。
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