專技普考申論題
114年
[記帳士] 租稅申報實務
第 三 題
三、甲公司為總機構在中華民國境內之營建業，114 年出售臺中市 1 筆土地、及 3 筆甲公司興建完成後第一次移轉之房地，相關資料如下表，請分別計算上述 4 筆房地交易有多少交易所得或損失、及應如何繳納房地合一稅？又甲公司 114 年度中華民國境內之營利事業所得額（不含 4 筆房地）為 500 萬元，則 114 年度應納營利事業所得稅額為若干元？（20 分）
| 房地 | 持有期間 | 售價 | 成本費用 | 漲價總數額 |
|---|---|---|---|---|
| A土地 | 1年2個月 | 4,000萬 | 4,500萬 | 100萬 |
| B房地 | 1年6個月 | 3,000萬 | 3,200萬 | 50萬 |
| C房地 | 2年6個月 | 2,500萬 | 2,400萬 | 120萬 |
| D房地 | 3年6個月 | 2,300萬 | 2,000萬 | 160萬 |
| 房地 | 持有期間 | 售價 | 成本費用 | 漲價總數額 |
|---|---|---|---|---|
| A土地 | 1年2個月 | 4,000萬 | 4,500萬 | 100萬 |
| B房地 | 1年6個月 | 3,000萬 | 3,200萬 | 50萬 |
| C房地 | 2年6個月 | 2,500萬 | 2,400萬 | 120萬 |
| D房地 | 3年6個月 | 2,300萬 | 2,000萬 | 160萬 |
📝 此題為申論題
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解題關鍵在於辨識房地合一稅 2.0 針對營利事業的「分開計稅」與「合併計稅」雙軌制。首先區分 A 土地為一般房地（分開計稅，虧損僅能遞延），而 B、C、D 房地為建商首次移轉自建房地（合併計稅，併入本業損益）。其次，在合併計稅計算中，須精準運用「減除土地漲價總數額後，餘額為負以零計算」的防弊法則。
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【解題關鍵】準確劃分「一般房地（分開計稅）」與「建商自建首次移轉（合併計稅）」之適用法規，並正確處理交易損失與土地漲價總數額的扣除限制。 【解答】 一、各筆房地交易所得（損失）計算及繳納方式：
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營利事業房地合一2.0
💡 區分「一般房地分開計稅」與「建商自建合併計稅」之適用限制
| 比較維度 | 一般房地交易 (分開計稅) | VS | 建商自建房地 (合併計稅) |
|---|---|---|---|
| 計稅方式 | 分開計稅，合併報繳 | — | 合併計稅，按一般稅率課徵 |
| 適用對象 | 非營建業自建之房地交易 | — | 營建業興建完成後第一次移轉 |
| 損失抵減 | 僅能從分開計稅所得中減除 | — | 可直接抵減當年度一般所得額 |
| 土增數減除 | 減除後餘額為負者以零計算 | — | 減除後餘額為負者以零計算 |
💬營建業自建銷售屬本業經營，其盈虧直接併入一般營所稅計算，不適用分開計稅稅率。
