專技高考申論題
106年
[不動產估價師] 不動產投資分析
第 ㈡ 題
📖 題組：
某壽險公司以自有資金 200 億元購買一已適合營運之複合型不動產，包含旅館、辦公室與購物中心三種不動產類型，總樓地板面積共計 28,000 坪，其中旅館占 35%、辦公室占 25%、購物中心占 40%，各類型不動產之持有成本亦按此比例分攤。年初開始營運，年淨營運收益：旅館 2.5 億元、辦公室 1.5 億元、購物中心 6 億元，年末切割出售，預估期末售價旅館 80 萬元/坪、辦公室 80 萬元/坪、購物中心 78 萬元/坪，旅館報酬率之變異數 0.00352、辦公室報酬率之變異數 0.00122、購物中心報酬率之變異數 0.00452。旅館與辦公室之相關係數為 0.8、辦公室與購物中心之相關係數為 0.1、旅館與購物中心之相關係數為 0.5。在不考慮稅賦之情況下： ㈠請計算個別不動產類型分別出售的投資報酬率。（12 分） ㈡請計算壽險公司投資此案的總投資報酬率與組合風險值。（13 分）
某壽險公司以自有資金 200 億元購買一已適合營運之複合型不動產，包含旅館、辦公室與購物中心三種不動產類型，總樓地板面積共計 28,000 坪，其中旅館占 35%、辦公室占 25%、購物中心占 40%，各類型不動產之持有成本亦按此比例分攤。年初開始營運，年淨營運收益：旅館 2.5 億元、辦公室 1.5 億元、購物中心 6 億元，年末切割出售，預估期末售價旅館 80 萬元/坪、辦公室 80 萬元/坪、購物中心 78 萬元/坪，旅館報酬率之變異數 0.00352、辦公室報酬率之變異數 0.00122、購物中心報酬率之變異數 0.00452。旅館與辦公室之相關係數為 0.8、辦公室與購物中心之相關係數為 0.1、旅館與購物中心之相關係數為 0.5。在不考慮稅賦之情況下： ㈠請計算個別不動產類型分別出售的投資報酬率。（12 分） ㈡請計算壽險公司投資此案的總投資報酬率與組合風險值。（13 分）
請計算壽險公司投資此案的總投資報酬率與組合風險值。（13 分）
📝 此題為申論題
思路引導 VIP
面對投資組合的報酬與風險計算題，首先確定各資產的投資權重與個別報酬率，總報酬率可利用整體淨收益除以總成本或個別報酬率加權計算得出；其次，組合風險值（變異數）須運用馬可維茲投資組合變異數公式，確實代入各資產權重平方、變異數與兩兩資產間的共變異數（相關係數×標準差之積）。
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AI 專屬家教
【解題關鍵】運用總收益計算投資組合總報酬率，並以馬可維茲（Markowitz）投資組合變異數公式推導組合風險值。 【解答】 計算前置作業（定義與參數）：
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