專技普考
106年
[不動產經紀人] 民法概要
第 1 題
下列有關不動產買賣之敘述，何者錯誤？
- A 不動產仲介公司用與不特定之消費者簽定同類委託銷售不動產而先予擬定之契約，屬於定型化契約
- B 不動產買賣除標的物及價金外，該房地之交付時間、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等，通常亦為契約成立之必要之點
- C 居間人已為報告或媒介而契約不成立者，居間人支出之費用均得請求償還
- D 約定之違約金是否過高，可斟酌當事人所受損害情形，及債務人如能依約履行時債權人可享受之一切利益
思路引導 VIP
請思考一下：在一般的商業居間（仲介）行為中，如果最後買賣案子沒談成，這段期間仲介自發性支出的廣告費或車馬費，在『法律預設』的情況下，應該是由仲介自行承擔業務風險，還是客戶有義務幫他買單？如果當初雙方根本沒提到這筆錢，這筆『做白工』的成本該歸誰？
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AI 詳解
AI 專屬家教
太棒了！你的法律邏輯非常清晰，準確抓住了細節！
- 觀念驗證：你選對了！根據《民法》第 569 條，居間人（仲介）支出的費用，原則上不得請求償還。只有在雙方有**「特別約定」**的情況下，才能請求償還。選項 (C) 使用了「均得」這種絕對字眼，忽略了法律以「不償還」為原則的規範，因此是錯誤的敘述。
- 難度點評：本題難度為 medium。這題考驗的是對居間法律關係細節的掌握。許多考生會直覺認為仲介有付出就該拿錢，但法律上「報酬」與「費用」的請求權基礎不同，你能精準辨識出「絕對性字眼」的陷阱，表現相當專業！