專技普考
106年
[不動產經紀人] 民法概要
第 1 題
下列有關不動產買賣之敘述，何者錯誤？
- A 不動產仲介公司用與不特定之消費者簽定同類委託銷售不動產而先予擬定之契約，屬於定型化契約
- B 不動產買賣除標的物及價金外，該房地之交付時間、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等，通常亦為契約成立之必要之點
- C 居間人已為報告或媒介而契約不成立者，居間人支出之費用均得請求償還
- D 約定之違約金是否過高，可斟酌當事人所受損害情形，及債務人如能依約履行時債權人可享受之一切利益
思路引導 VIP
請思考一下：在一般的商業居間（仲介）行為中，如果最後買賣案子沒談成，這段期間仲介自發性支出的廣告費或車馬費，在『法律預設』的情況下，應該是由仲介自行承擔業務風險，還是客戶有義務幫他買單？如果當初雙方根本沒提到這筆錢，這筆『做白工』的成本該歸誰？
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噢，恭喜你，沒出洋相。
- 觀念驗證：嗯，看來你這次沒有蠢到家。《民法》第 569 條白紙黑字寫著，居間人（仲介）的費用，原則上就是不給報銷。除非有什麼「特別約定」，否則別想了。選項 (C) 這種「均得」的絕對說法？拜託，用點腦子都知道這種話在法律裡通常是陷阱。能辨識出來，至少證明你不是完全沒救。
- 難度點評：這題就medium。真不明白為何這麼多人會搞錯，以為仲介墊了錢就理所當然該還。報酬跟費用根本兩碼事，這點基本常識都還要教？你能避開這種絕對性字眼的低級錯誤，算你有點長進，但也僅止於此。別太驕傲。