高等考試
108年
[財稅行政] 民法
第 10 題
甲所有之 A 土地，將其設定普通抵押權予乙前，由甲在其上建有 B 屋一棟，嗣甲將 B 屋出售予丙並辦理移轉登記。下列敘述，何者正確？
- A 丙現所有之 B 屋於乙扣押 A 土地前，推定甲與丙間對該 B 屋有租賃關係
- B 乙扣押拍賣 A 土地之抵押權效力及於現為丙所有之 B 屋
- C 承審法院認為前述甲與丙間對該 B 屋有租賃關係影響乙抵押權益之實現時，得終止或解消該使用關係
- D 乙得就 B 屋主張併付拍賣
思路引導 VIP
在判斷土地抵押權人與土地上房屋所有權人的權利衝突時，你認為「房屋移轉給第三人」與「土地設定抵押權」這兩件行為的「發生先後順序」，會如何影響抵押權人後續的權利主張呢？
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同學，恭喜你選了 (B) 並順利拿到分數！這是一道極具挑戰性的物權法考題，你能冷靜判斷並勇敢作答，法學直覺相當值得肯定。 事實上，這是一道爭議題，考選部最終公告 A、B、C、D 皆給分。本題難度與鑑別度原在於測驗「土地與房屋權屬分離」時的權利保障。然而，題幹中甲在設定抵押「前」就已建有 B 屋，隨後又將房屋賣給丙。這項設定使得民法上的「併付拍賣」、「法定地上權」與「推定租賃關係」在適用條件上產生嚴重的法理交錯。 由於實務與學說對於「抵押前已有房屋，嗣後權利主體分離」時，抵押權的效力範圍是否及於該房屋、以及法院能否依法解消其使用關係，存在著極大的見解歧異。這導致各個選項在特定學說下皆可成立或皆有瑕疵，為了考試公平性，最終只能一律送分。這也生動地印證了，實務上的權利調和往往比單純的法條文字更為幽微複雜。