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moea_joint_essay 109年 [法務] 民法、民事訴訟法

第 一 題

📖 題組：
試附理由回答下列問題。（共 2 題，共 15 分）
📝 此題為申論題，共 2 小題

小題 (一)

甲將所有之 A 屋出租予乙，兩人以電話約定租期為 3 年，租金每月新臺幣(下同) 1 萬元，乙繳交押租金 2 萬元予甲，甲嗣將 A 屋交予乙使用，並由乙占有。後甲於租賃關係存續期間，將 A 屋賣給丙，並完成所有權移轉登記，惟押租金未交予丙。試問：乙、丙間法律關係為何？（5 分）

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說明不定期租賃與買賣不破租賃之適用條件，以及押租金契約要物性對受讓人的影響。

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  1. 乙、丙間不成立租賃關係，乙為無權占有：依民法第422條規定，不動產租賃期限逾一年者，應以字據訂立，未以字據訂立者視為不定期限租賃。甲乙僅以電話約定3年，故視為不定期限租賃。又依民法第425條第2項規定，未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用「買賣不破租賃」原則。故乙不能主張對丙有租賃關係存在。
  2. 關於押租金：押租金契約為要物契約，以金錢之交付為成立要件。實務見解認為，若舊出租人未將押租金交付予新所有權人，押租金返還義務不隨同移轉。本題甲未將押租金交予丙，故丙無返還押租金之義務，乙僅得向甲請求返還。

小題 (二)

甲將所有之 A 屋出租予乙，甲、乙於民國(下同) 80 年 1 月 1 日簽訂書面租賃契約，約定租期為 3 年，租期屆滿後，乙仍繼續占有並使用收益而甲不即表示反對。則甲於 90 年 1 月 1 日將 A 屋出售並移轉登記所有權給丙，丙嗣後訴請乙遷出 A 屋，有無理由（5 分）？又若甲、乙於締約之際即訂明「期滿後絕不續租」，則依司法實務見解，其結論有無不同（5 分）？

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  1. 判斷租期屆滿後默示更新轉為不定期租賃，再適用民法第425條第2項之規定。 2. 說明締約時聲明「不續租」阻卻默示更新之實務見解。
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  1. 丙訴請乙遷出 A 屋有理由：依民法第451條規定，租期屆滿後乙繼續使用，甲未即表示反對，視為以不定期限繼續契約。後甲於90年將房屋出售予丙，依88年修正增訂之民法第425條第2項，未經公證之未定期限不動產租賃，不適用買賣不破租賃。因此，乙對丙無租賃權可主張，丙依民法第767條請求乙遷讓房屋有理由。
  2. 結論有不同：依最高法院42年台上字第410號等實務見解，若當事人於訂約時已明示「期滿後絕不續租」，即表示出租人已有反對續租之意思表示，不生民法第451條默示更新之效力。此時租賃關係於租期屆滿時即歸消滅，乙繼續占有為無權占有。故不論甲何時將房屋出售予丙，乙皆無租賃關係可資對抗，丙依民法第767條訴請遷出當然有理由。

📜 參考法條

民法第422條 民法第425條 民法第451條 民法第767條

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