專技普考
109年
[不動產經紀人] 民法概要
第 12 題
甲將自己所有的違章建築 A 屋賣給乙，有關於買賣違章建築之法律關係。下列敘述，依實務見解，何者錯誤？
- A 土地與土地上之違章建築同屬於一人所有，嗣將違章建築與土地分別讓與相異之人，仍有民法第 425 條之 1 推定租賃關係規定之適用
- B 違章建築之買受人對於無權占用房屋之人，得行使民法第 767 條之物上請求權
- C 違章建築遭拍賣，拍定人自取得法院權利移轉證書之日起，取得該違章建築之權利
- D 甲、乙買賣違章建築，所讓與的是事實上之處分權
思路引導 VIP
請試著思考：在法律上，如果要主張『物上請求權』（請求他人返還房屋），法律規定發動這個權利的身分主體必須是誰？再者，對於一棟無法進行『所有權登記』的違章建築，買方在法律法律定義中，真的具備那個身分嗎？
違章建築法律關係
💡 違章建築無法辦理登記，僅能移轉事實上處分權，不具所有權。
| 比較維度 | 所有權 (一般建物) | VS | 事實上處分權 (違建) |
|---|---|---|---|
| 取得基礎 | 地政機關辦妥登記 | — | 買賣交付事實上占有 |
| 物上請求權 | 可直接行使 767 條 | — | 不得直接行使 767 條 |
| 處分權力 | 具備法律上處分權 | — | 僅具備事實上處分權 |
💬違建買受人未取得登記所有權，其法律地位受限，無法主張物權保護。
