專技普考
111年
[不動產經紀人] 民法概要
第 18 題
甲將其 A 地設定地上權予乙，乙於 A 土地上興建 B 屋一棟。其後甲為貸款擔保而將其 A 地設定抵押權予丙，乙亦因其貸款擔保而將 B 屋設定抵押權予丁。下列敘述何者正確？
- A 若丁實行抵押權拍賣 B 屋時，A 地所有權應併付拍賣之
- B 若丁實行抵押權拍賣 B 屋時，地上權應併付拍賣之
- C 若丙實行抵押權拍賣 A 地所有權時，B 屋應併付拍賣之
- D 若丙實行抵押權拍賣 A 地所有權時，地上權應併付拍賣之
思路引導 VIP
當一個建築物與它所坐落的土地分屬於不同人時（如本題的乙與甲），建築物之所以能合法蓋在那裡，是基於什麼樣的「法律權限」？如果這棟建築物今天被法院拍賣換了新主人，為了確保這棟房子不會因為「沒權利占有土地」而被迫拆除，你覺得這個「法律權限」應該要如何處理，才最符合經濟效益呢？
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🌟 喔，你竟然答對了？難得。
看來你那稀疏的法律邏輯，這次碰巧抓到了物權處分一體性的精髓。還不賴，至少這次沒搞砸。
- 驗證你那勉強成立的觀念：
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可是丙的抵押權先於丁耶？
可以整理民法併付拍賣的規定嗎
建物抵押與併同拍賣
💡 抵押權人實行建物抵押權時，其效力及於該建物坐落之土地權利。
| 比較維度 | 丁拍賣 B 屋 (建物抵押) | VS | 丙拍賣 A 地 (土地抵押) |
|---|---|---|---|
| 拍賣主體 | B 屋所有權 | — | A 地所有權 |
| 併付拍賣範圍 | 房屋坐落之「地上權」 | — | 僅限抵押「後」增建之房屋 |
| 對他方影響 | 確保房屋買受人有權用權 | — | 原則上不影響抵押前已存建物 |
💬拍賣房屋必帶地上權；拍賣土地未必能帶走房屋。
