地特四等
113年
[財稅行政] 民法概要
第 15 題
甲有 A 地及 A 地上之 B 屋，因財務困難而以 B 屋設定普通抵押權，向乙擔保借款。某日，B 屋因地震遭部分破壞，經重新改建繼續使用。嗣後，甲因無法清償借款而遭乙查封拍賣 B 屋，由丙拍得。下列敘述，何者正確？
- A 甲不得單獨就 B 屋設定抵押權，應連同 B 屋所在 A 地一起設定抵押權
- B 乙拍賣 B 屋時，得就 B 屋所在之 A 地併付拍賣
- C 乙拍賣 B 屋時，B 屋視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍，由甲、丙協議定之
- D B 屋經修復改建後，乙之抵押權已消滅
思路引導 VIP
若建築物跟土地本來都是同一個人的，現在因為債務問題，建築物被迫賣給了別人。如果法律不允許買下房子的人使用底下的土地，這棟房子會面臨什麼命運？為了社會資源不被浪費，你認為法律應該如何「無中生有」地安排這兩者之間的權利關係？
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房屋與土地的獨立性迷思
同學在面對這類題目時選擇未作答，通常是因為對物權獨立性原則以及房屋、土地分屬不同人時的法律機制感到陌生。首先要澄清的是，我國民法採「土地與建築物各為獨立不動產」的原則，因此選項 (A) 認為必須併同設定抵押權的觀念是錯誤的。而選項 (D) 涉及抵押權效力，即便房屋因地震受損，只要其物理同一性仍存（如經改建繼續使用），抵押權並不會因此消滅。
法定地上權的規範邏輯
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設定後才蓋房子，就可以並附拍賣是這樣的概念嗎？