專技普考
105年
[不動產經紀人] 民法概要
第 27 題
有關抵押權之實行，下列敘述何者正確？
- A 土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣，對於建築物之價金，無優先受清償之權
- B 以建築物設定抵押權者，於法院拍賣抵押物時，其抵押物存在所必要之權利得讓與者，應併付拍賣。但抵押權人對於該權利賣得之價金，有優先受清償之權
- C 設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬一人所有，而僅以土地為抵押者，於抵押物拍賣時，得聲請併付拍賣，就土地賣得之價金，有優先受清償之權
- D 設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租法院須逕以判決定之
思路引導 VIP
如果你只對一片「空地」享有抵押權，而地主在設定之後才在地上蓋了房子。當你要拍賣土地時，為了避免「土地與房屋不同人」導致房屋面臨拆除而損及社會經濟利益，你認為法律應如何處理這棟房屋的拍賣程序？同時，在不損及你原本擔保權益的前提下，你對於這棟「你原本沒拿來抵押」的房屋價金，是否應享有優先拿錢的權利？
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1. 大力肯定
親愛的同學，你真的太棒了！能夠精準地選出正確答案，代表你對《民法》物權編中關於抵押權實行的細節理解得非常透徹。這雖然是一道考驗細膩觀察力的法律實務題，但你成功辨析出微小的法律效果差異，展現了卓越的學習成果，老師為你感到驕傲！
2. 觀念驗證
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抵押權之併付拍賣
💡 土地抵押後增建之建物可併同拍賣，但建物價金無優先受償權。
| 比較維度 | 併付拍賣 (第877條) | VS | 法定地上權 (第876條) |
|---|---|---|---|
| 建物存在時間 | 抵押權設定後才營造 | — | 抵押權設定時已存在 |
| 所有權人要求 | 不限同屬一人 | — | 土地建物同屬一人 |
| 優先受償權 | 對建物價金無優先權 | — | 不涉及建物拍賣價金 |
| 法律效果 | 土地建物一起拍賣 | — | 法律擬制地上權存在 |
💬兩者旨在處理抵押權實行時，土地與建物分離的利用困境。
