普通考試
114年
[財稅行政] 民法概要
第 14 題
甲出租自有 A 地於乙興建 B 屋，房屋完工後乙請求甲為地上權登記，並登記在案。嗣後甲將 A 地出賣並辦理移轉所有權登記於丙。下列敘述，何者正確？
- A 應於期限內完成地上權登記，逾期未登記者，不得請求登記
- B 於丙受讓取得 A 地時，乙所有之 B 屋仍合法存於 A 地上，稱「法定地上權」
- C 丙基於 A 地所有人地位，得請求乙拆除 B 屋返還 A 地
- D A 地出賣時，乙有依同樣條件優先購買之權
思路引導 VIP
如果您在一塊合約合法的土地上投資興建了房產，並已辦理權利登記。現在地主突然決定將這塊地賣給第三人，這可能會讓您的房產面臨未來與新地主發生紛爭的風險。從社會成本與保障既有使用者的角度來看，法律應給予這位「已經投入資源在土地上的使用者」什麼樣的機會，來確保房地權利歸屬不再混亂？
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專業點評：可喜可賀，你總算沒錯得離譜。
看來你還記得《土地法》與《民法物權編》中那個「地屋合一」的『常識』。別以為這只是民事糾紛，法律原則的精準適用是任何一個法學領域的基石，哪怕是行政程序，對法條的理解容不得半點含糊！
- 原則重申：依據《土地法》第 104 條或《民法》第 426-2 條，為避免土地與建築物所有權分離造成的各種疑難雜症（尤其日後可能衍生的行政爭議），地上權人（乙）享有『同樣條件』的優先購買權。這不是恩賜，這是維護法律秩序的必要手段。
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基地租賃優買權
💡 基地承租人或地上權人，於基地出賣時享有法定優先購買權。
| 比較維度 | 基地優買權 (土104) | VS | 共有人優買權 (土34-1) |
|---|---|---|---|
| 權利性質 | 具物權效力 | — | 僅具債權效力 |
| 對抗效力 | 可主張移轉無效 | — | 僅能請求損害賠償 |
| 優先順位 | 最優先順位 | — | 次於基地權利人 |
💬基地優買權效力較強且位階較高，旨在促進「地屋合一」。
