地特四等申論題
111年
[地政] 民法物權編概要
第 一 題
📖 題組：
甲為建屋而備妥建材置於自己所有的 A 地，詎料其好友乙見甲遲未動工建造，竟未得其同意而偷偷利用甲所有的建材，於 A 地上興建完成 B 屋，並搬入居住使用中。甲在不知乙已興建 B 屋情況下，因財務困難而將 A 地設定普通抵押權於丙，以擔保向丙所貸款 1,000 萬元。試問： (一)甲嗣後發現乙興建 B 屋一事，遂對乙主張：「B 屋係以屬於甲所有的材料建造，且 B 屋因未依建築法規建造，無法為建物第一次保存登記（俗稱「違章建築」），乙未取得 B 屋所有權，該屋所有權應屬甲」。此主張是否有理由？（10 分） (二)甲就建材被乙盜用之損害以及 A 地被 B 屋占用之損害，得對乙為如何之法律主張？（15 分） (三)若乙嗣後向甲求情，甲同意將 A 地出租 10 年予乙作為 B 屋之基地。但不久後甲因投資失利而無法償還借款，丙遂向法院聲請查封拍賣 A 地以獲清償。丙於實行 A 地抵押權時，是否得主張除去 A 地租賃契約及將 B 屋併付拍賣？（15 分）
甲為建屋而備妥建材置於自己所有的 A 地，詎料其好友乙見甲遲未動工建造，竟未得其同意而偷偷利用甲所有的建材，於 A 地上興建完成 B 屋，並搬入居住使用中。甲在不知乙已興建 B 屋情況下，因財務困難而將 A 地設定普通抵押權於丙，以擔保向丙所貸款 1,000 萬元。試問： (一)甲嗣後發現乙興建 B 屋一事，遂對乙主張：「B 屋係以屬於甲所有的材料建造，且 B 屋因未依建築法規建造，無法為建物第一次保存登記（俗稱「違章建築」），乙未取得 B 屋所有權，該屋所有權應屬甲」。此主張是否有理由？（10 分） (二)甲就建材被乙盜用之損害以及 A 地被 B 屋占用之損害，得對乙為如何之法律主張？（15 分） (三)若乙嗣後向甲求情，甲同意將 A 地出租 10 年予乙作為 B 屋之基地。但不久後甲因投資失利而無法償還借款，丙遂向法院聲請查封拍賣 A 地以獲清償。丙於實行 A 地抵押權時，是否得主張除去 A 地租賃契約及將 B 屋併付拍賣？（15 分）
📝 此題為申論題，共 3 小題
小題 (一)
甲嗣後發現乙興建 B 屋一事，遂對乙主張：「B 屋係以屬於甲所有的材料建造，且 B 屋因未依建築法規建造，無法為建物第一次保存登記（俗稱「違章建築」），乙未取得 B 屋所有權，該屋所有權應屬甲」。此主張是否有理由？（10 分）
思路引導 VIP
看到本題應立刻聯想「違章建築之所有權歸屬」及「不動產定著物之獨立性」兩大考點。解題時需依最高法院實務見解點出『出資建造人因事實行為原始取得所有權，不以登記為要件』，並說明房屋為獨立不動產，不適用民法第811條動產附合於土地之規定，進而推導出甲之主張無理由。
小題 (二)
甲就建材被乙盜用之損害以及 A 地被 B 屋占用之損害，得對乙為如何之法律主張？（15 分）
思路引導 VIP
分析本題應從「動產（建材）所有權消滅」與「不動產（土地）被無權占有」兩個層次切入。針對建材被盜用，思考侵權行為與不當得利之請求權競合；針對土地被占用，則須運用物上請求權（拆屋還地）及請求相當於租金之不當得利與損害賠償來為甲主張權利。
小題 (三)
若乙嗣後向甲求情，甲同意將 A 地出租 10 年予乙作為 B 屋之基地。但不久後甲因投資失利而無法償還借款，丙遂向法院聲請查封拍賣 A 地以獲清償。丙於實行 A 地抵押權時，是否得主張除去 A 地租賃契約及將 B 屋併付拍賣？（15 分）
思路引導 VIP
本題測驗『抵押權與用益關係之衝突』及『併付拍賣』之要件。解題關鍵在於梳理時間軸：先有 B 屋興建、次有 A 地抵押權設定、最後方有租賃契約成立。針對租賃契約，應引民法第 866 條探討是否影響抵押權；針對 B 屋，則須緊扣民法第 877 條『抵押權設定後』之文義要件，指出本題客觀情形不符併付拍賣之適用。