專技高考申論題
111年
[不動產估價師] 不動產投資分析
第 一 題
📖 題組：
二、請說明收益性不動產在中性財務槓桿下的： (一)損益平衡利率（Break-Even Interest Rate）？（5分） (二)當融資貸款的實際利率大於或小於損益平衡利率時，對投資者的稅後權益內部報酬率（After-Tax IRR on equity invested, ATIRRE）會造成何種影響？（10分） (三)假設投資者評估貸款60%和80%二種情況，當融資貸款的實際利率小於損益平衡利率時，對投資者的稅後權益內部報酬率和借貸雙方的風險會產生何種影響？（10分）
二、請說明收益性不動產在中性財務槓桿下的： (一)損益平衡利率（Break-Even Interest Rate）？（5分） (二)當融資貸款的實際利率大於或小於損益平衡利率時，對投資者的稅後權益內部報酬率（After-Tax IRR on equity invested, ATIRRE）會造成何種影響？（10分） (三)假設投資者評估貸款60%和80%二種情況，當融資貸款的實際利率小於損益平衡利率時，對投資者的稅後權益內部報酬率和借貸雙方的風險會產生何種影響？（10分）
📝 此題為申論題，共 3 小題
小題 (一)
損益平衡利率（Break-Even Interest Rate）？（5分）
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看到「中性財務槓桿」與「損益平衡利率」，應直覺聯想到判斷財務槓桿效應的臨界點。答題重點在於點出「未融資報酬率等於融資利率」的核心概念，以及說明在此利率下，舉債與否不影響權益報酬率的特性。
小題 (二)
當融資貸款的實際利率大於或小於損益平衡利率時，對投資者的稅後權益內部報酬率（After-Tax IRR on equity invested, ATIRRE）會造成何種影響？（10分）
思路引導 VIP
考生應先回想「損益平衡利率（BEIR）」的定義，即判斷財務槓桿為正或負的臨界利率。接著比較實際利率與BEIR的大小關係，利用正負財務槓桿的原理，說明對「稅後權益內部報酬率（ATIRRE）」的具體增減影響。
小題 (三)
假設投資者評估貸款60%和80%二種情況，當融資貸款的實際利率小於損益平衡利率時，對投資者的稅後權益內部報酬率和借貸雙方的風險會產生何種影響？（10分）
思路引導 VIP
看到這題，應直覺聯想到「財務槓桿原理」。先確立「實際利率小於損益平衡利率」即屬正向財務槓桿，接著分別從「報酬面（正向放大）」與「風險面（借貸雙方風險皆增）」來論述提高貸款成數（60%至80%）所帶來的雙面影響。