專技普考
113年
[不動產經紀人] 民法概要
第 7 題
7 甲與乙訂立租賃契約，將丙所有之 A 屋出租於乙，並交付於乙。嗣後，丙對乙起訴，請求乙返還 A 屋，致乙不能為約定之使用，下列敘述，何者正確？
- A 甲與乙訂立之租賃契約無效
- B 甲與乙訂立之租賃契約得撤銷
- C 乙得終止與甲訂立之租賃契約
- D 乙得以與甲之租賃契約對抗丙
思路引導 VIP
請試著思考：如果甲乙之間的合約在法律上是有效的，但現在外人（真正的屋主）合法介入讓乙完全無法再住下去，法律應該提供哪一種手段，讓乙能夠「合法地結束」這段已經無法繼續履行的契約關係，並停止後續義務呢？
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本題中，甲將第三人丙所有的A屋出租並交付給乙，甲與乙之間所訂立的租賃契約為債權行為，不以出租人具有所有權或處分權為必要，因此該租賃契約仍屬有效成立，並無無效或得撤銷之情形，選項A與選項B敘述錯誤。同時，基於債之相對性原則，租賃契約之效力僅存在於甲與乙之間，承租人乙不得以其與甲之租約來對抗真正所有權人丙，選項D亦屬錯誤。嗣後因真正所有權人丙對乙起訴請求返還A屋，導致承租人乙無法繼續為約定之使用，依據民法第436條規定：「前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。」由於承租人乙因第三人丙對租賃物主張權利，致不能為約定之使用，乙得依法準用相關規定，終止與甲所訂立之租賃契約，因此選項C為正確答案。