專技普考申論題
114年
[地政士] 民法概要與信託法概要
第 一 題
📖 題組：
甲因創業失敗，為了避免其名下 A 屋遭債權人強制執行，遂與其友人乙通謀，作成虛偽買賣契約，將 A 屋登記移轉至乙名下，但實際上是將 A 屋便宜的出租予乙，並每月收取租金。甲將名下財產安排妥當之後，隨即出國繼續為事業謀求新的發展。嗣後，乙因公司實施無薪假，收入極不穩定，而 A 屋因地段良好，周邊房屋租金普遍上升，乙在未經甲同意的情況下，擅自將 A 屋全部出租給善意的丙居住，賺取與支付給甲租金間的差額以貼補日常開銷。試問：(一)A 屋的所有權為何人所有？乙、丙間房屋租賃契約的效力為何？(二)某日甲回國後發現不認識的丙占有使用 A 屋，甲得否請求丙返還 A 屋？試依民法相關規定說明之。（25 分）
甲因創業失敗，為了避免其名下 A 屋遭債權人強制執行，遂與其友人乙通謀，作成虛偽買賣契約，將 A 屋登記移轉至乙名下，但實際上是將 A 屋便宜的出租予乙，並每月收取租金。甲將名下財產安排妥當之後，隨即出國繼續為事業謀求新的發展。嗣後，乙因公司實施無薪假，收入極不穩定，而 A 屋因地段良好，周邊房屋租金普遍上升，乙在未經甲同意的情況下，擅自將 A 屋全部出租給善意的丙居住，賺取與支付給甲租金間的差額以貼補日常開銷。試問：(一)A 屋的所有權為何人所有？乙、丙間房屋租賃契約的效力為何？(二)某日甲回國後發現不認識的丙占有使用 A 屋，甲得否請求丙返還 A 屋？試依民法相關規定說明之。（25 分）
📝 此題為申論題，共 2 小題
小題 (一)
A 屋的所有權為何人所有？乙、丙間房屋租賃契約的效力為何？
思路引導 VIP
看到「通謀虛偽」，應立刻聯想民法第87條第1項，區分債權行為與物權行為皆為無效，以判斷所有權歸屬。對於「轉租」，須先依民法第87條第2項釐清甲乙間的「隱藏行為（租賃）」效力，並運用「負擔行為（如租賃契約）不以有處分權或得所有人同意為必要」之法理，確認轉租契約在乙丙間仍屬有效。
小題 (二)
某日甲回國後發現不認識的丙占有使用 A 屋，甲得否請求丙返還 A 屋？
思路引導 VIP
本題測驗「違法轉租」之效力與「所有物返還請求權」之行使。考生應先確認丙占有A屋對所有人甲而言是否具備合法權源（債之相對性、違法轉租），接著須依據出租人甲「是否終止與承租人乙之租賃契約」，區分其請求次承租人丙返還A屋之對象（返還給自己或返還給承租人乙）。
通謀虛偽與無權處分
💡 通謀虛偽意思表示無效，但不得對抗善意第三人。
🔗 通謀虛偽與租賃效力判斷流程
- 1 虛偽移轉 — 甲乙通謀移轉 A 屋，依民法 §87，所有權移轉無效，甲仍為業主。
- 2 乙丙租約 — 債權行為不以有處分權為必要，乙丙租約在當事人間仍為有效。
- 3 善意保護 — 丙為善意，甲不得以與乙之無效對抗丙（民法 §87 I 但書）。
- 4 返還請求 — 丙得主張占有權源，甲依民法 §767 請求返還將遭駁回。
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🔄 延伸學習：進一步了解：若丙為惡意，則甲可主張丙為無權占有並請求返還。
