專技高考申論題
114年
[不動產估價師] 不動產估價實務
第 一 題
📖 題組：
若勘估標的為位於重劃區之土地，不動產估價師擬以比較法與土地開發分析法評估其價格。
若勘估標的為位於重劃區之土地，不動產估價師擬以比較法與土地開發分析法評估其價格。
📝 此題為申論題，共 3 小題
小題 (一)
你認為合理的比較法個別因素調整表應包含那些內容？請以表格方式完整呈現，並具體說明其理由。（15 分）
思路引導 VIP
首先思考《不動產估價技術規則》中關於土地比較法個別因素的規範，並結合「重劃區土地」開發效益至上的特性。接著，繪製標準的個別因素調整表，並分項說明臨街條件、面積形狀、地形地勢及土地使用管制（如容積率、獎勵潛力）等因素影響價格的理由。
小題 (二)
若勘估標的與比較標的在上述個別因素有明顯的差異時，請以最重要的五項個別因素為例，具體說明你認為合理的調整原則或方式（包括影響方向、影響程度及函數關係），並說明其理論基礎。（15 分）
思路引導 VIP
面對重劃區土地估價，核心思維在於『開發潛力與建築效益』。考生應從土地開發分析的視角出發，挑選最直接影響『建築容積、規劃效用、開發成本』的五個實體與法規個別因素，並運用個體經濟學原理（如邊際效用、規模經濟）來具體論述其函數關係與理論基礎。
小題 (三)
以土地開發分析法進行價格評估時，你認為最可能造成不同不動產估價師在土地開發分析價格產生差異的原因為何？在兼顧不動產估價師的獨立、客觀、公正立場下，又有那些方法可減少上述價格落差？（20 分）
思路引導 VIP
本題重點在於拆解「土地開發分析法」的公式（V = S / (1+R) - (C + M)），從公式中的各個變數（開發後總價值、各項成本、資本利息、利潤率）去分析估價師主觀判斷空間所在。接著針對這些主觀變數，提出客觀化、標準化與資訊透明化的具體解決方案。
土地估價核心技術
💡 運用比較法與土地開發分析法，透過因素調整與參數標準化評估地價。
| 比較維度 | 比較法 | VS | 土地開發分析法 |
|---|---|---|---|
| 核心原則 | 替代原則 | — | 預期原則（剩餘價值） |
| 適用標的 | 具豐富交易案例之土地 | — | 待開發、重劃或更新土地 |
| 主要變數 | 個別因素調整係數 | — | 銷售價格、成本、利潤率 |
| 調整重點 | 標的間差異之修正 | — | 開發期間與資金利息支出 |
💬比較法反映市場現況成交價，開發法則由未來預期價值推算現值。
