專技普考
105年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 17 題
依不動產估價技術規則之規定，以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之何種租金為計算原則？
- A 實質租金
- B 經濟租金
- C 支付租金
- D 契約租金
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如果你今天是一位投資人，正準備買入一個已經租給銀行的商辦大樓受益憑證，在計算未來每個月能領到多少收益時，你會參考『市場上類似房屋的理想租金行情』，還是會查閱那份『目前法律上白紙黑字簽署的實際租約金額』來作為推算依據呢？
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本題測驗以不動產證券化為目的進行估價時，淨收益計算所應依循之租金標準。根據不動產估價技術規則第33條規定：「客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之。以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則。但因情況特殊不宜採契約租金估價，並於估價報告書中敘明者，不在此限。前項契約租金未知者，應以市場經濟租金推估客觀淨收益。」由法條明文可知，當估價目的為不動產證券化，且採用折現現金流量分析法時，各期淨收益之計算原則上應採用勘估標的之「契約租金」，故正確答案為選項D。
不動產證券化估價
💡 證券化估價採 DCF 法時，淨收益以契約租金為計算原則。
| 比較維度 | 契約租金 | VS | 經濟租金 |
|---|---|---|---|
| 定義內容 | 租賃雙方依契約約定之租金 | — | 市場一般客觀之行情租金 |
| 證券化應用 | 各期淨收益計算之原則 | — | 契約顯不符行情時之參考 |
| 反映本質 | 反映實際預期之現金流 | — | 反映標的物之獲利潛力 |
💬證券化估價首重實際收益流，故以契約約定之租金為核心計算基礎。
